こんにちは。札幌の不動産会社「ジモット」の髙橋です。

不動産を相続する場合、どんな手続きが必要なのか？ご存じない方も多いのではないでしょうか.

特に「不動産の相続は初めて」という方は、何から始めれば良いのか困ってしまいますよね。

今回の記事では、不動産の相続について必要になる手続きとその放置リスクについて解説していきます。

不動産の相続に必要な4つの手続き

不動産相続の際に必要となる手続きは下記の4つです。

それぞれ一つずつ、詳しく解説していきます。

❶遺言書や資産、債務の有無を確認

❷遺産分割協議

❸相続登記

❹相続税の申告・納付

 ❶遺言書や資産、債務の有無を確認

被相続人が残した遺言書がある場合は、遺言書に従って遺産を分割することになります。

遺言書の形式は下記の2種類がほとんどです。

公正証書遺言：どこの公証役場でも調べることができる。

自筆証書遺言：貸金庫や書斎、もしくは被相続人の弁護士や税理士等が保管している場合も。

また、相続税を算出するために被相続人のすべての資産と債務を確認します。

相続から2ヵ月以内を目途に、関係する金融機関にて確認しましょう。

アパートの相続においては、被相続人が敢えてローンを残すことで相続税を節税することができますが、複数の物件がある場合にはどのローンがどの物件と紐づいているのかを確認する必要があります。

❷遺産分割協議

遺産分割協議とは、被相続人の財産を相続人である家族や親族などに分割するための協議のことです。

遺言書がない場合、相続人が被相続人の財産を分割するために行われることが一般的で、相続人同士のトラブルを未然に防ぐことができます。

話し合いの内容は、相続人が分割する財産の種類や割合、相続人の順位、負債の分担方法などです。

もし相続人が多数いる場合やトラブル等が起きた場合は、弁護士や司法書士などの専門家に相談すると良いでしょう。

遺産分割協議が終了したら、書面にまとめた内容を司法書士に提出し、遺産分割協議書を作成してもらいます。

❸相続登記

家などの不動産を相続した場合、相続人は所有権を持つことになりますがその所有権を証明するためには相続登記（名義変更）が必要です。

また、複数人で相続する場合には相続人全員の登記を行い、相続人が未成年者である場合は法定代理人が登記を行います。

登記手続きには、相続人の印鑑証明書や相続証明書・登記簿謄本などが必要となり、相続人全員が同意した上で、法務局にて登記申請を行います。

相続登記の手続きは、大変な手間が掛かることが多いため司法書士に依頼するのが一般的です。

また相続登記に関しては、特に期限はありません。

ただし、名義変更をせずに放置していると後々問題につながるケースも多いため、できるだけ早めに済ませてしまうことをおすすめします。

名義変更をしなかった場合の問題点については、後ほどご説明します。

❹相続税の申告・納付

次に「相続税の申告・納付」は、相続開始の翌日から10カ月以内が期限となっています。

相続開始とは、自分に相続があったことを知った日で、通常は被相続人が死亡した日が相続開始となります。

相続税の申告の対象となる場合は、相続開始の翌日から10カ月以内に被相続人の住所を管轄する税務署へ申告をし、現金一括で相続税を納めます。

なお、相続税の基礎控除というものがあり、相続財産が一定額以下で相続税が課税されない場合は申告の必要はありません。参考：国税庁「相続税がかかる場合」

基礎控除額計算式

基礎控除額＝3,000万円＋（法定相続人の数×600万円）

例えば、法定相続人が2人の場合基礎控除額は4,200万円となり、正味の遺産総額が4,200万円を超えない場合には相続税は課税されません。

正味の遺産とは、プラスの財産（資産）からマイナスの財産（借金等の債務）を差し引きしたものです。

相続税には様々な控除や特例が用意されているので、利用できるものがないか専門家に相談してみるのもおすすめです。

「相続放棄」の場合、期限は3カ月以内

相続放棄をしたい場合は相続開始の翌日から3カ月以内が期限です。

相続放棄とは、相続の権利「すべて」を放棄することです。

被相続人の住所を管轄する家庭裁判所へ「相続放棄の申述」を行います。

相続放棄の流れや必要書類、注意点などは「不動産の相続放棄は可能？流れや必要書類などをチェック」で詳しくご紹介していますのでぜひご覧ください。

ちなみに、不動産相続では確定申告は必要ないのですが、相続した不動産を売却した場合や家賃収入のある不動産を相続した場合など、確定申告が必要となるケースもあります。

不動産相続で確定申告が必要なケースについては「不動産相続で確定申告は必要？必要な場合や申告方法、注意点を解説」のコラムで詳しく解説していますので、ぜひご覧ください。

不動産相続の手続きを放置するリスク

不動産相続の手続きを放置しておくと様々なリスクが生じます。

これらのリスクが大きくなり過ぎてきたために、2021年相続登記義務化の法案が可決され、2024年までに施工予定となっています。

今のうちから、早めに手続きされるのをおすすめします。

名義変更しない場合のリスク

不動産の名義変更には期限はありませんので、実は手続きせずに放置している人も少なくありません。

しかし、不動産の売却などは名義人本人しかできませんので名義変更をしていないと、いざ不動産の売却や貸し出し、改築や増築などをしたい時に活用できない状態になってしまいます。

名義変更せずに長期間たってしまうと、手続きに必要な書類が入手しにくくなってしまい、さらに名義変更が大変になってしまったり、相続人が亡くなることで新たな相続人が増え、手続きが煩雑になってしまうリスクもあります。

相続税の申告・納付期限を過ぎてしまうリスク

相続税の申告・納付期限を過ぎてしまうと、無申告加算税や延滞税などが発生してしまいます。

相続税の基礎控除なども、期限までに申告することが条件となっており、期限を過ぎると税金の負担が増えてしまうので注意しましょう。

なお、相続税を納めた後に払いすぎだったことが判明した場合は「更正の請求」をして払いすぎた税金を取り戻すことができますのでご安心ください。

この他にも「新たな相続が発生し相続人が増えてしまう」「相続人が認知症等になってしまい遺産分割協議が困難になってしまう」などの事例も少なくありません。

不動産相続の手続きはその期限についても抑えよう

解説してきた通り、不動産相続で必要となる手続きは「名義変更（相続登記）」と「相続税の申告・納付」の2つです。

不動産の名義変更には期限はありませんが「相続税の申告・納付」は相続開始の翌日から10カ月以内が期限です。

遺産分割協議書を作って名義変更をするまでには1〜3カ月程の時間がかかるため、相続税の申告期限から逆算して遅れないように手続きを進めましょう。

相続税の申告期限を過ぎてしまっては、控除が使えませんし、場合によっては無申告加算税や延滞税が加算され、税金の負担が大きくなってしまいます。

名義変更には期限はありませんが、時間がたてばたつほど手続きが大変になってしまうので、早めに済ませてしまうことをおすすめします。

弊社「ジモット」では、札幌および札幌近郊の不動産買取・仲介を行っています。

不動産の売却等でお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。

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