こんにちは。札幌の不動産会社「ジモット」の髙橋です。

所有しているアパートを売却するためには、入居者に立ち退きをお願いしなくてはいけないのでしょうか？
また、貸主の都合で立ち退きしてもらうには立ち退き料の支払いが必要ですが、それはどのくらいの金額が相場なのでしょうか？

今回のコラムでは、アパート売却で費用となる立ち退き料の相場を解説。
アパート売却の方法や流れ、立ち退きをスムーズに進めるコツもあわせてご紹介します。

アパートを売却する手順とは？入居者の立ち退きは必要？

親の所有するアパートを相続したケースや、所有するアパートが老朽化して手放したいケースなど、入居者がいるアパートを売却したい場合、入居者の立ち退きは必要なのでしょうか？

実は、入居者がいる状態でアパートを売却することは可能です！
アパートのオーナーチェンジはよくあることなので、オーナーが変わる旨の通知を行えば、基本的には入居者に了解をとることも不要です。

ただし、アパートの建て替えや解体を前提とした売却なら、結局そこへ住み続けることはできませんから、立ち退きをお願いしたうえで売却を進める必要があるでしょう。

入居者へ立ち退きをお願いしてアパートを売却する手順は、以下のようになります。

1. 入居者へ理由を説明し、立ち退き勧告をする
2. 立ち退き料の説明・交渉をする
3. 入居者の退去手続きを進める
4. アパートの売却をする

アパート売却時の立ち退き料はいくら？費用内訳も確認

基本的に、家賃滞納があるなどの正当な理由がない限り、アパートのオーナーの都合で入居者に退去してもらうことはできません。
そのため、売却にともなって退去してもらいたい場合は、「立ち退き料を支払って退去をお願いする」ということになります。

アパートの入居者は今の住まいを退去するとなると、新居契約の初期費用や引っ越し費用がかかりますので、立ち退き料はそういった費用の補填や慰謝料として支払われるものです。

立ち退き料の金額に決まりはありませんが、退去や新生活スタートにかかる費用相当として家賃の半年〜1年分程度が相場となります。

立ち退き料の内訳は以下のようなイメージです。

• 新居契約の諸費用（敷金、礼金、前家賃、仲介手数料、火災保険料など）
• 引っ越し費用
• 電話、インターネット、エアコン移設など環境整備費用
• 慰謝料

家賃8万円のアパートであれば50万〜100万円程度となります。

なお、立ち退き料の支払い時期は、退去と同時が一般的です。

立ち退きが必要なアパートを売却する3つの方法

入居者の立ち退きが必要なアパートを売却するには、以下の3つの方法があります。

入居者の退去後、仲介で売却する

ご紹介した通り、入居者との立ち退き交渉を行い、入居者が退去してから不動産仲介で売却する方法です。
すでに入居者はいないので買主の購入後の負担もなく、売却交渉がスムーズに進むでしょう。

建て替えや解体前提の物件なら、更地にして売るという選択肢も。

ただし、立ち退き交渉と退去がスムーズに進まないと、売却活動に進めず、売却完了までの時間が想定以上にかかってしまう可能性があります。

売却後の買主に立ち退き交渉を任せて、そのまま売却する

アパートに入居者がいる状態で売却をして、立ち退き交渉は買主に任せる方法です。
立ち退き交渉をする必要がないので売主の手間は軽減されますが、その分買主の購入後の手間が増えます。

そのため、売却価格を下げるなど、買主へのメリットとなる条件を付加しないと売却は難しいことが多いです。

不動産買取で売却する

入居者に立ち退きしてもらったあと、不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。
不動産買取では購入希望者を探す必要がないため、売却価格を不動産会社と合意できれば、スピーディに売却完了できるというメリットがあります。

仲介ではないので、仲介手数料も発生しません。

ただし、売却価格が一般的な市場価格の8割程度になってしまうことに注意。
売却の手間を抑えて、できるだけスピーディに売却したい場合に検討してみましょう。

不動産買取の相場や仲介と買取の違いなどについては、下記のコラムでも詳しくご紹介しておりますので、あわせて参考にしてみてくださいね。
​​不動産買取相場は仲介による売却の8割前後！理由や調べ方も解説
不動産売却の買取と仲介の違いは？特徴やメリット・デメリットを解説

アパート売却時に立ち退きをスムーズに進めるコツと注意点

アパートの立ち退き交渉は時間がかかる可能性もあるため、できるだけ早く始めましょう。
新居探しや引っ越しの準備などの時間も考えて、遅くても半年～1年前には伝えたいもの。

トラブルを避けるためにも、理由や期日を書面で残し、1人ひとりに直接説明しましょう。

また、立ち退き交渉がうまくいかずに、入居者が立ち退いてくれない場合は、建物明渡請求訴訟が必要になったり、さらに強制執行の申し立てが必要になったりと、時間と手間、費用がかかってしまうこともあります。

立ち退き交渉を丁寧に行うことはもちろん、これまでに入居者と良好な人間関係を築いてきたかも重要となってきます。

アパート売却で立ち退き料が必要なケースやその相場を知っておこう

アパートの立ち退き料とは、貸主都合で入居者に退去してもらう場合に、新居契約や引っ越しに関わる費用、慰謝料として支払う費用です。
建て替えや解体を前提としているアパート売却なら、入居者に立ち退き料を払って売却前に立ち退きをお願いする必要があるでしょう。

立ち退き料の相場は、家賃の半年～1年分程度で、退去と同時に支払うのが一般的です。

入居者がいる状態のまま売却することも可能なので、立ち退きが必要なアパートでも、買主に立ち退き交渉を任せる形でそのまま売却という方法もあります。

立ち退き交渉には時間がかかる場合も多いです。

多くのケースでは、入居者に退去してもらってから売却をするので、立ち退き交渉がうまくいかないとアパート売却が進められません。
スケジュールに余裕をもって早めに立ち退き交渉を始めること、入居者に対して丁寧に説明することを心がけましょう。
これまでに入居者と信頼関係を築けていたかどうかもポイントとなります。

ジモットでは、札幌や札幌近郊の不動産買取・仲介を行っています。
不動産の売却で何かお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。