こんにちは。札幌の不動産会社「ジモット」の髙橋です。 

土地や住宅、アパートなどの不動産を売却する際、様々な手続きが必要となります。 

家の売却額を決めるために行う査定から、住宅ローン等を組んでいて担保となる抵当権を設定していた場合などまでに用意が必要となる書類について解説します。 

必要書類が見つからない…なんて事にギリギリになってならないように、準備しましょう。 

査定時に必要なもの 

机上査定やAI査定のような相場から概算費用を出す査定ではなく、実際の物件を見て現状を考慮した訪問査定を前提にお話しします。 

訪問査定は実際に売却予定の物件へ不動産会社が訪問して査定を行います。  

訪問査定では、敷地と隣地の状態などの周辺環境や、日当たりなど、物件の状態を詳しく見て反映した査定額を算出します。  

そのため、簡易査定と比べるとより細かな条件で価格を出すことができます。  

実際に売却を行う際にはこの訪問査定を必ず行います。  

また、訪問査定では精度の高い査定を行うために用意しておく書類がいくつかあります。  

  

・登記簿謄本  

・公図  

・登記識別情報、または登記済権利書  

・身分証明書  

・印鑑証明書  

  

登記識別情報とは、いわゆる従来の権利書のことです。 

平成18年までに取得したものは「登記済権利書」ですが、それ以降は登記識別情報になっています。 

所持者が登記名義人であることを公的に証明する書面で、登記識別情報を万が一紛失した場合は、再発行をすることができません。 

 

証明書以外は、契約時にまとめてもらっている事が多いので、探してみましょう。  

不動産会社によって必要な書類が異なる場合がありますので、事前に相談しておくのがよいです。  

  

自分の所有物件の査定を依頼する際に、すぐに目安を知りたいだけなら簡易査定で充分です。  

逆に実際の売却価格を検討したい場合は、訪問査定を依頼ししっかりと査定額を出しておく方が良いでしょう。  

ただし、現地での査定の場合は、査定額が出るまでに日数がかかりますので、余裕をもって依頼することをおすすめします。 

登記識別情報、登記済権利書をなくした場合 

紛失の際に再発行ができない登記識別情報ですが、なくした場合は代わりの書類をもって手続きをすることになります。 

 

・事前通知制度 

・司法書士・土地家屋調査士または弁護士の有資格者による面談、書面作成 

・公証人による本人確認情報 

事前通知制度 

 登記識別情報のない状態で登記が行われた場合に、登記所から売主へ、登記申請が行われている物件は本当に売却は行われたのかという事実確認の郵便が発送されます。 

それを受け取った売主が、実印を押して法務局へ返送することで登記を行うことができます。 

  

有資格者による面談、書面作成 

 これは、売主と面談を行って、物件の所有者であることを確認し書面化するものです。 

本人であることを確認するために、 

・本人確認書類 

・不動産取得時の売買契約書 

・所有していたことを証明できる物件あての光熱費の領収書など 

が必要となります。 

 

司法書士等への費用が発生しますが、売買の多くの場合では物件の所有権移転登記等を司法書士へ依頼するため、ついでに依頼するケースが多いです。 

 

 公証人による本人確認情報 

 公証人役場へ行き、登記申請の委任状に印鑑を押します。 

公証人が認証するため、そのままその証明を登記識別情報の代わりとして使用可能です。 

簡単な手続きですが、公証人役場へ行く必要があります。 

 

契約時に必要なもの 

査定時に既に用意しているものもありますが、売却の流れで必要な書類は以下です。 

 

・登記識別情報、または登記済権利書 

・実印 

・印鑑証明書（3か月以内に発行されたもの） 

・固定資産税・都市計画税納税通知書 

・マンションの場合、物件の規約や説明書など 

・建築確認通知書・検査済証 

・測量図・建物図面・建築協定書等 

・物件状況報告書 

・付帯設備表 

・印紙代 

・本人確認書類 

・仲介手数料 

 

「物件状況報告書」は雨漏りの有無や増改築の有無、近隣クレームなど、見ただけでは分からないことや、建物の場合内覧では聞けなかった事について報告するための書類です。 

「付帯設備表」については、エアコンがついていますとか、どんな収納がついています等を記載するもので、特にマンションの売買時には必要とされます。 

「物件状況報告書」と「付帯設備表」は原則売主が用意するものではありますが、実際は、物件状況や、ボイラーや水回り設備、内装などの状況をヒアリングした上で、仲介会社が代わりに作成することもあります。 

もちろん、ジモットでは売主様の代わりに書面を作成しています。 

印紙代については、多くの場合仲介会社等が印紙を用意するため、印紙の費用を支払います。 

仲介手数料は、不動産の仲介会社に支払う報酬ですが、支払い時期と金額については「契約時に9割」や「契約時半分、決済時に残りの金額」など会社により様々です。 

売却の依頼をする際に、仲介会社に確認しておきましょう。 

決済（引き渡し時）に必要なもの 

・売却代金を振り込む銀行口座 

・抵当権抹消の書類 

・住民票（3か月以内に発行されたもの） 

 

抵当権抹消は住宅ローンを完済したり等で物件についている担保がなくなった事を証明する書類です。 

 

抵当権が残っている場合 

土地を購入した際の住宅ローンが残っている場合でも、土地の売却は可能です。
ただし、住宅ローンがあるということは、土地に抵当権が設定されています。 

これは土地を担保にしてお金を貸しますよ、というものです。 

抵当権が残っているままの土地は、厳密にいうと売却自体は可能です。ですが、例えば抵当権のついている状態で買ったとしても、その後ローンを支払っている人の支払いが滞った場合に土地の権利を失うことになるため、あまりにも買い手のリスクが大きく、その条件で買う人はまずいません。 

したがって、残っている住宅ローンを完済して、抵当権を抹消した上で引き渡すことが前提となります。 

住宅ローンが残っている場合は、必ず残代金の確認をしてください。 

抵当権が設定されているかどうかは、登記簿謄本でも確認することができます。 

その上で、査定時に売却した際に完済できる予定があるか、売却額で補えない場合は自己資金をどの程度用意する必要があるか等、資金計画を組みましょう。 

すぐに用意できないものも！
事前準備を早めにしておこう 

必要書類を紛失した場合など、用意するのに時間がかかる書類もあります。 

物件の売却に関しては、買主も住宅ローンや入居時期など場合によってはスケジュールがギリギリなケースもありますので、書類の用意でもたつかないように準備は早めにしっかり行っておきましょう。 

ちなみに印鑑証明書や住民票については、発行から３か月以内のものに限り有効とされていますので、早めに取りすぎて当日使えなかった、なんて事にならないように、スケジュールには十分注意して用意するようにしましょう。 

 

 

ジモット では、札幌や札幌近郊のアパート・マンションの無料査定を行っています。  

売却について検討したい場合は、まずは査定を行うことをおすすめします。 

ちなみに ジモットでは物件の買い取りにも力を入れております。 

賃貸物件などの立ち退き交渉も得意としていますので、スムーズな売却にお困りの場合もまずはご相談ください。 

売却を検討している方は、是非お気軽に査定をご依頼ください。