こんにちは。札幌の不動産会社「ジモット」の髙橋です。 

住宅ローンを完済した場合や、ローンが残っていなくても抵当権の抹消登記をしていない状態の不動産を持っていたら、是非抹消登記を行いましょう。 

抹消登記をしなくても罰則規定はありませんが、放置しておくと、抵当権者が変更になったり等複雑化して、売却時など抹消登記が必要になった際に手続きが難しくなってしまう可能性があります。 

本記事では、抵当権を抹消登記する際の書類や費用、注意点について解説します。 

抵当権とは 

抵当権とは、住宅ローンを借りる際に金融機関が土地や建物などの不動産を担保に設定する登記です。 

万が一、住宅ローンの支払いが滞った際などに金融機関が抵当権を実行すれば、不動産を差し押さえ売却して現金化し金融機関が赤字を補填することができる権利です。 

抵当権が残っている不動産を売却できるか 

不動産を購入した際の住宅ローンが残っている場合でも、原則不動産の売却は可能です。
ただし、住宅ローンがあるということは、不動産に抵当権が設定されています。 

その不動産を担保にしてお金を貸しますよ、というものです。 

抵当権が残っているままの不動産は、厳密にいうと売却自体は可能です。 

ですが、例えば抵当権のついている状態で買ったとしても、その後ローンを支払っている人の支払いが滞った場合に不動産の権利を失うことになるため、あまりにも買い手のリスクが大きく、その条件で買う人はまずいません。 

したがって、残っている住宅ローンを完済して、抵当権を抹消した上で引き渡すことが前提となります。 

住宅ローンが残っている場合は、必ず残代金の確認をしてください。 

抵当権が設定されているかどうかは、登記簿謄本でも確認することができます。 

その上で、査定時に売却した際に完済できる予定があるか、売却額で補えない場合は自己資金をどの程度用意する必要があるか等、資金計画を組みましょう。 

抵当権抹消に必要な書類 

不動産を売却したり、相続したり、新たにローンを組みたいという時に、抵当権が残っている不動産は抵当権を消す必要があります。 

これを抵当権抹消登記といいます。 

抵当権抹消登記は住宅ローンを完済した後に行います。 

必要な書類は以下です。 

・登記済証または登記識別情報（抵当権設定時の書類） 

・弁済証書（ローンを完済した証明書） 

・登記事項証明書（金融機関の登記証明、発行から3か月以内のもの） 

・委任状（金融機関から抹消手続きを委任するもの） 

自身で抵当権を抹消する場合は、加えて抵当権抹消登記申請書が必要になります。 

法務局のHPでダウンロードが可能です。 

抵当権抹消は自分でできる？ 

抵当権抹消登記は、自分でできるケースと、できないケースとがあります。 

抵当権抹消登記を自分でできるケース 

・住宅ローンを完済した場合 

住宅ローンを完済した後に抵当権を抹消する手続きは自分でも行うことができます。 

難しい手続きではありませんが、当該不動産を売却予定で抹消登記を自身で行う場合は、抹消登記が完了しなければ不動産を売買する際の決済が完了しないため、買主のスケジュールに合わせて抹消登記を済ませておく必要があります。 

抵当権抹消登記を自分でできないケース 

・不動産の売却金を住宅ローンの完済にあてる場合 

不動産を売却したお金をローンの完済にあてたい場合は、司法書士へ抹消登記を依頼する必要があります。 

抵当権抹消に必要な費用 

・登録免許税 

1000円～
土地・建物それぞれ1件ずつ必要です。 

土地は1筆ごとに1,000円です。 

古い土地やマンションの場合は敷地が2筆以上の複数の土地にまたがっている場合などもあるため、事前に確認しておくようにしましょう。 

・登記事項証明書 

600円 

不動産など、法令で登記することが定められている事項を証明する書類です。   

誰でも取得することができます。 

・その他雑費
法務局への交通費もしくは郵送代などが必要になります。 

・司法書士報酬　 

15000円程度 

自分で抹消登記を行わずに司法書士へ依頼する際に、司法書士への報酬が必要になります。 

物件により異なりますが、平均で1件15000円程度発生します。 

相続時の抵当権の注意点 

住宅ローンが残っている場合、家にローンの担保として抵当権が設定されています。 

そのため、金融機関の許可なく名義を変更することができません。 

抵当権は、とてもトラブルになりやすいです。 

住宅ローンの残った状態でローンの名義人が家を出て行ったとしても、その債務者が名義変更をしない限り例え住んでいなくてもローンの返済義務はなくなりません。 

もし支払いが滞って金融機関に抵当権を行使されたら、財産分与された物件であったとしても、家を競売にかけられて出ていかなくてはならなくなる可能性があります。 

そのため、住宅ローンの債務者でない人が家を譲り受ける時には、ローンの残金を完済するか、家を譲り受けた人へ債務者を変更する事が良いのですが、そういはいっても、ローンを完済する現金がある事は少ないですし、財産分与を受けた側に債務者を変更する事を嫌がられるケースもありますので、相続時には売却で現金化した上で分配するのが簡単でしょう。 

所有者が抵当権抹消前に死亡した場合 

抵当権を設定した不動産の所有者が、抹消手続きをする前に亡くなってしまうケースもあります。 

団体信用生命保険に加入しており、亡くなった後に住宅ローンを完済した場合ですと、抹消登記をする前に相続登記を先に行う必要があります。 

所有権を相続人に移転登記してからでなければ、抹消登記を行うことができません。 

ただし、抵当権の登記者が生きている間にローンを完済した上で、抹消登記をする前に亡くなってしまった場合は、相続登記をせずに抹消登記をすることができます。 

ローンがなくなったら早いうちに抵当権抹消登録をしよう 

抵当権抹消は申請してから１週間程度で完了し、そう難しい手続きではありません。 

たとえ住宅ローンを既に完済して抵当権が抹消している状態であったとしても、抵当権が抹消せずに残っている状態だと新たにローンを組む際に融資が受けられない等のリスクがありますし、売却をする際にも抵当権の消滅から抹消まで時間が経っていると手続きが複雑化して時間と費用が余分にかかってしまうケースもあります。 

抵当権のある不動産を持っていてローンを完済したら、できるだけ早めに抵当権を抹消しておくことをおすすめします。 

売却を検討したい場合はまず査定をしよう 

査定とは、「この価格なら売れそう」という金額を不動産業者が出すことです。  

この査定額は、過去の近隣の成約物件などの諸条件を元として算出されます。  

不動産業者が出す査定額を元に、売却額を決定して売りに出すことになります。  

ただし、査定とはこうでなければならないという厳密なルールは特にありません。  

そのため、不動産会社によってこの査定金額は同一価格ではなく、数十万から場合によっては数百万単位で、大きな物件だとそれ以上の差額が出ることがあります。 

ジモット では、札幌や札幌近郊のアパート・マンションの無料査定を行っています。  

売却について検討したい場合は、まずは査定を行うことをおすすめします。 

ちなみに ジモットでは物件の買い取りにも力を入れております。 

賃貸物件などの立ち退き交渉も得意としていますので、スムーズな売却にお困りの場合もまずはご相談ください。 

売却を検討している方は、是非お気軽に査定をご依頼ください。