こんにちは。札幌の不動産会社「ジモット」の髙橋です。

アパートの売却前には相場価格を把握しておきたいものですが、家賃収入のあるアパートなどは、査定価格の算出方法が一般の住宅とは異なります。

そこで今回のコラムでは、アパート売却における査定について解説。
アパートの査定方法や査定価格の算出方法、査定価格アップのためのポイントなどをご紹介し、アパート売却の流れや必要書類などもあわせてお伝えします。

アパートの売却前に査定で相場を知っておこう

査定は、アパート売却の最初の一歩。
相場価格を知ることで、依頼する不動産会社や売却価格の決定がスムーズになります。

相場価格を知るための査定方法は、インターネットの一括査定サービスの利用や、不動産会社に査定依頼する方法があります。

一括査定は、インターネットで物件情報を一度入力することで複数の不動産会社による査定を受けられるサービス。
申し込みの手間が少なく簡単で、大まかな査定結果をすぐに知ることができます。
一括査定サービスによる査定価格を比較し、売却を依頼する不動産会社を絞り込むのに最適です。

不動産会社を絞り込んだら、次はその不動産会社へ査定を依頼しましょう。
物件情報や物件の状態、周辺環境などをもとに、正確な査定価格を調べてもらえます。

アパートの相場価格の算出方法

不動産の価格を算出する方法はいろいろありますが、家賃収入のあるアパートの査定では「収益還元法」を用いて算出するのが一般的です。
物件が生み出す利益から、不動産の価値を判断します。

収益還元法の計算方法には、「直接還元法」と「DCF法」の2種類があります。

直接還元法

■不動産価格＝年間の家賃収入÷還元利回り（%）

利回りは4～7%程度が目安ですが、物件によって異なります。
現在の家賃収入が高かったり、利回りが高かったりするほど、不動産価格が高く査定されます。

DCF法

■不動産価格=（X年後の合計収益）÷（1＋年間割引率のX乗）

将来的な収益の予測から物件から価値を判断します。

そのほか収益物件以外の不動産については、原価積上法、取引事例比較法などを用いて査定額を算出します。

アパートの査定価格の確認方法、算出方法はこちらのコラムでも解説していますので、あわせてご覧ください。
アパート一棟の売却価格相場はいくら？より高く売るコツも

 アパート売却で査定額がアップするポイント

アパート売却で査定額がアップするポイントをご紹介します。

どんなポイントがチェックされているのかを知り、査定額アップのために事前にできることをしておきましょう。

入居率が高い

入居率が高ければそれだけ家賃収入による収益が高くなるので、査定額が上がります。
もしも空室がある状態なら、まずは入居者を募集して入居率を上げてから査定や売却活動を行うことをおすすめします。

ただし、家賃を滞納している人がいる場合は、売却後のトラブルを防ぐためにも、早い段階で不動産会社へ伝えておきましょう。

立地条件が良い

一般的な不動産売却と同じで、都心にある、駅近、商業施設が近いなど立地が良い物件は査定価格が高くなる傾向があります。
車移動が中心である郊外の物件は、駐車場の有無や幹線道路に出やすいかなどがチェックされます。

立地は変えられませんが、アピールポイントを把握することでターゲットが明確になり、それぞれの条件が得意な不動産会社へ依頼することで、高く売却できる可能性が高まります。

物件の状況や履歴を整理してまとめる

物件の大規模修繕の履歴や過去の収益履歴をまとめておくと、購入後にかかる費用や収益をシミュレーションしやすいです。
過去の履歴やリスクがわからないことを踏まえて低い査定価格になることを回避できます。

複数の会社に査定を依頼する

まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、査定価格を比較検討することで適正な相場を把握しやすくなります。

他社と比較して安すぎる査定額はもちろん、高すぎる場合も要注意。
査定額の根拠などを確認し、信頼のおける業者を選びましょう。

アパート売却の査定から売買契約までの流れと必要書類

アパート売却は、査定が最初の一歩ですが、その後の流れについても確認しておきましょう。
あわせて必要書類についても解説します。

アパート売却の流れ

アパートを売却するには、大きく以下の3ステップがあります。

【1】査定を依頼して相場価格を把握する

まずは一括査定サービスを利用して複数の査定価格を比較検討し、その中から査定を直接依頼する不動産会社を絞り込みます。
物件資料を用意して正確な査定価格を調べてもらいます。

【2】不動産会社と契約し、売却活動を開始する

査定価格に納得がいけば、不動産会社に依頼して売却活動をスタート。
売却価格を決定し、インターネットや雑誌、チラシなどに広告を掲載して購入希望者を募ります。

【3】買主と売買契約を結ぶ

内見や条件交渉などを経て買主が決定したら、売買契約を結びます。
売却金の決済を受けて物件を買主に引き渡し、不動産会社に仲介手数料を支払えば売却は完了です。

アパート売却の必要書類

アパートの売却では以下のような書類が必要です。

• 不動産の登記済権利証、または登記識別情報
• 固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書
• 土地測量図・境界確認書
• 本人確認書類（身分証明書、住民票、印鑑証明、実印など）

そのほか物件の詳細を確認できる書類があれば、それらもまとめておきましょう。

• アパート購入時の書類（不動産売買契約書、重要事項説明書）
• アパートの管理規約
• 住宅性能評価書、既存住宅性能評価書、地盤調査報告書　など

必要書類は物件などによっても異なるため、不動産会社へ確認してみてください。
物件によっては査定のタイミングで準備が必要な書類もあるでしょう。

アパート売却の流れと査定の重要性を知ろう

アパート売却では、査定で相場価格を把握することが大切！
賃貸物件は収益性をもとに物件価値を判断するので、入居率の高さは査定額がアップする大きなポイントです。
そのほか物件の修繕履歴や収益履歴についても資料を準備しておきましょう。

査定はアパートを売却する際の第一歩です。
まずは一括査定で査定価格を比較し、いくつかの不動産会社をピックアップしてへ査定を依頼。
査定価格に納得できる不動産会社と契約をして、アパートの売却を進めましょう。

査定価格は高ければ良いというものではなく、かならずその価格で売れるというものでもありません。
相場より安い場合はもちろん、極端に高い査定価格が提示された際もその根拠をしっかり確認し、信頼のおける不動産会社を選びましょう。

ジモットでは、札幌や札幌近郊の不動産買取・仲介を行っています。
不動産の売却で何かお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。