こんにちは、札幌の不動産会社「ジモット」の髙橋です。

土地の売却の際には、その土地がいくらで売れるのかだけでなく、売却時にかかる税金や必要な諸費用まで把握しておくことが大切です。

把握しないまま土地の売却価格を設定し、その価格で売れたとしても、税金や諸費用を引くと手元にはわずかな金額しか残らなかった…もしくは、マイナスになってしまったなどの事態になりかねません。

土地売却で出来るだけ手元の資金を増やしたい方は、税金の種類や計算方法、控除等を把握し、適切な売却計画を立てましょう。

土地の売却時にかかる税金は５種類

土地の売却にかかる税金は「所得税」「住民税」「印紙税」「登録免許税」の４つですが、土地売却時に発生する諸費用にも消費税が発生するものがありますので「諸費用にかかる消費税」をいれると５つになります。

課税方法は、他所得と合算した所得に対して課税される「総合課税」ではなく、他所得と分離して課税される「分離課税」になります。

次の章にて、詳しく解説していきます。

【土地売却の税金】

• 所得税
• 住民税
• 印紙税
• 登録免許税
• 諸費用にかかる消費税

土地売却の税金①②所得税・住民税

土地の売却時に利益（譲渡所得）が出た場合にのみ課税されるのが「住民税」と「所得税」で、まとめて「譲渡所得税」とも呼ばれています。

利益が発生しなかった場合には課税されないのが特徴です。

税額は「譲渡所得額」と「土地の所有期間」によって大きく変わります。

まずは「譲渡所得額（土地売却の利益）」から計算してみましょう。下記の計算式で算出できます。

譲渡所得（土地売却利益）の計算式

譲渡所得=売却価格-（取得費+譲渡費用）

例：土地の売却価格2,000万円、取得費用200万円、購入価格1,000万円の場合

売却価格2,000万円-（取得費用200万円+購入価格1,000万円）=譲渡所得 800万円

≪売却価格≫

土地の売却価格のことを指しますが、金銭ではなく対価として物や権利を受け取った場合などは、その物や権利の時価が売却価格（譲渡価格）とされます。

また、売却価格の他に固定資産税の清算金が含まれますので注意してください。

≪取得費≫

土地を購入した当時の費用のことで、購入代金はもちろん、購入時の仲介手数料や印紙代・登録免許税・不動産取得税などの諸費用や測量費や整地費、改良費なども含まれます。

※購入時の価格がわからない場合

購入した当時の費用がわからない場合は、「売却価格の5%」を取得費として計算することになっています。

≪譲渡費用≫

土地を売却する際に生じた、仲介手数料や印紙代・建物解体費など様々な諸費用のことを指します。売却のために支払った立退料なども含みます。固定資産税など、維持や管理にかかった費用は含むことはできませんので覚えておいてください。

譲渡費用に含めていいものか否かの判断が難しいものも多いので、不動産会社に確認してみましょう。

税率は土地の所有期間で変わる！

次に税率についてですが、「土地の所有期間」が5年を超えるかどうかがポイントで、下記のように大きく異なります。

先ほど例にあげた譲渡所得（土地の売却利益）が800万円の場合、税額は下記のようになります。

※控除等の考慮なしの場合

短期譲渡所得だと、税率は長期譲渡所得のおよそ2倍になり、税額も大きく異なります。

状況にもよりますが、節税を考えるなら5年以上所有してからの売却がおすすめです。

土地売却の税金③印紙税

印紙税とは、土地売却の際の売買契約書に貼る印紙のことで、国・自治体に対して支払う税金の一つです。定められた金額の印紙を貼って消印をすることで納税したとみなされます。

印紙を貼っていなかった場合には3倍の額の過怠税が、消印されていない場合には同額の税金を納めなければいけません。

また印紙の金額は、契約書の掲載金額（ここでは土地の売買価格）によって異なります。2024年3月31日まで税額には軽減措置が適応され、下記表の通りとなります。

印紙税額は、2024年3月31日までに作成される契約書の場合です。

なお、売買契約書は売主用と買主用の2通作成しますので、2通分の印紙税が必要になりますが、売主と買主で1通分ずつ負担するのが一般的です。

買主は必ず原本を持つ必要がありますが、売主に関してはコピーを控えとしても問題ないので印紙税の負担を半額にすることもできます。

しかし、トラブルを防止する観点からは売主も原本保管が望ましく、印紙税の節税についてはあまりおすすめできません。

※売主の控えとして印紙貼り付けをしなくても良いのは、個人間の売買など「非営利」となる取引に限ります。法人・事業主が土地を売却する際などは「営利目的」とみなされるので、保管分にも印紙貼り付けが必要になります。

土地売却の税金④登録免許税

土地を売却したら、所有者（売主）の名義で登記されていた土地を買主の名義に変更する移転登記を行う必要があり、その際に課税されるのが「登録免許税」です。

土地売却の際に生じる登記は主に、所有権移転や抵当権設定、ローン残債がある場合は抵当権抹消登記が必要になります。うち、売主が支払う可能性があるのは「所有権移転登記」「抵当権抹消登記」の費用です。

所有権移転登記費用については基本的に買主負担ですが、法的な決まりがないため売主負担になる可能性もあるので覚えておいてください。

抵当権抹消登記とは、土地購入時に銀行からローンを借りていた場合に登記されている「抵当権」を抹消してもらうことです。

そのため、ローンを組んでいなければ抵当権は設定されていないので、抵当権抹消登記にかかる登録免許税は必要ありません。

抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、土地1筆につき1,000円です。

一見1筆にみえる土地でも登記上は3筆ということもあり、その場合3筆で3,000円になりますので確認が必要です。

また、司法書士に登記作業と依頼する場合は、1～2万円程度の報酬支払いが発生します。

土地売却の税金⑤諸費用にかかる消費税

土地の売却時には仲介手数料などの諸費用が発生し、その諸費用には消費税が課税される場合が多いです。消費税がかかる諸費用について詳しく説明していきます。

❶仲介手数料

土地の売却を不動産会社に依頼した場合に、不動産会社へ支払う仲介手数料には消費税がかかります。

土地の売却価格に応じて、下記のように算出されます。

※仲介手数料を算出する際の不動産売却価格は、税抜で計算することになっています。

❷ローンの返済手数料

売却する土地にローンの返済残高がある場合は、引渡し前までに完済しなければいけません。アパートの売却価格で完済するのが一般的ですが、返済する際の「繰り上げ返済手数料」や「一括返済手数料」には消費税が課税されます。

❸司法書士への報酬

土地の売却の際の所有権移転登記や抵当権抹消登記など、登記作業を司法書士に依頼する場合は、司法書士へ報酬が必要になります。登記費用は非課税ですが、司法書士への報酬は消費税の課税対象になります。

税金の支払い時期についても把握しておこう！

土地の売却で課税される税金の支払いスケジュールは下記の通りです。

所得税：売却した翌年の2月16日～3月15日

住民税：売却した翌年度の6月以降

印紙税：売買契約時

登録免許税：土地の引き渡し時

これまで説明してきた４つの税金のうち、高額になる可能性があるのは「所得税」「住民税」です。

土地売却で利益（譲渡所得）が出た場合にのみ課税されるものですが、知識のないまま計算していると間違えてしまう可能性もあるので、しっかり確認した上で計算するとともに、利益（譲渡所得）がある場合、所得税・住民税の納税は売却の翌年となります。

手元に残った売却代金はすべて使わず、残しておくように注意が必要です。

税金の仕組みは分かりにくく、売却の時期によっても税額が異なるので、いつどのような税金を支払うのか事前に把握して、スケジューリングしておきましょう。

土地の売却についてはもちろん節税対策などのご相談にも承れますので、売却をご検討の方はぜひ弊社「ジモット」へご相談ください。

ご相談はコチラ（https://jimott.co.jp）から