こんにちは、札幌の不動産会社「ジモット」の髙橋です。

アパート売却の際に課せられる税金は、アパートが事業用であるか、居住用であるかに関わらず、おおよそ共通しています。

しかし、消費税に関しては「課税されるもの」「課税されないもの」が存在したり、不動産譲渡所得税については不動産譲渡所得が得られた場合にのみに課税されるなど、複雑な決まりがあります。

今回の記事では、間違われやすい税金の知識を中心にアパート売却に関わる課税について、詳しく解説していきます。

アパートの売却価格は高額な分、それに関わる税金や費用も大きなものになりますので、正しく理解して損のない売却を成功させましょう。

アパート売却時に課税される税金は4つ

アパート売却にかかる税金は、主に下記の4種類です。

特に消費税と譲渡所得税に関しては注意が必要になりますので、特に詳しく記載していきます。

【アパート売却の税金】

①消費税

②譲渡所得税

③登録免許税

④印紙税

①消費税：課税事業者に課税される

アパートを売却した際に、消費税が課税されるかどうかは、売主が「課税事業者」かどうかがポイントになります。

消費税は、事業者が事業として利益を得て繰り返し行う行為にかかるものなので、法人・個人問わず課税事業者になりえます。

例えば、自分が住む目的で購入した分譲マンションの部屋を売却する場合は、消費税はかかりません。それに対して、投資用アパートなどの収益物件を売却する場合には、建物の売却価格に消費税が課税されます。

事業者というと法人のイメージがあり、個人のアパート売却には消費税がかからないと思われている方もいますが、利益を得て繰り返し行う行為を事業とするので、個人でも課税事業者とみなされる場合があります。

アパートの売却価格は高額の場合が多いため、消費税が課税される場合は消費税も多額になります。

この記事で、何が課税対象になるのかきちんと把握しておきましょう。

個人でも該当するケースがある！課税事業者とは？

アパートの売却時に消費税が課税される「課税事業者」に該当するかどうかは、法人・個人・個人事業主に関わらず、基準期間内における「課税売上高（※消費税が課税される売上高）」がポイントになります。

※消費税が課税される売上とは、オフィスや店舗等の事業用家賃収入のことです。投資用アパートのような住宅の家賃収入は、政策的な配慮から消費税が課税されない非課税売上となっています。

◇課税事業者の判定方法は？

では、どのような場合に課税事業者と判定されるのでしょうか。

「❶基準期間における判定」と「❷特定期間における判定」について解説していきます。

❶基準期間における課税売上高が1,000万円を超えている

・個人の場合は、2年前の課税売上高が1,000万円を超えているとき

・法人の場合は、2期前の課税売上高が1,000万円を超えているとき

上記の場合には、消費税が課税されます。基準期間内に複数取引をおこなっている場合は、その総額が対象です。

2年前（2期前）の課税売上高が判断基準になる理由は、1年前（1期前）だと確定申告の処理がまだ完了せず、業績が不確定の可能性があるためです。

そのため、1年前（1期前）に課税売上高が1,000万円を超えていても、2年前（2期前）が1,000万円以内であれば、消費税が課税されないので覚えておきましょう。

❷特定期間における課税売上高、または支払った給与等の金額が1,000万円を超えている

基準期間が存在しない場合や、基準期間内による課税売上高が1,000万円以下の場合は、「特定期間」の課税売上高が1,000万円を超えているかどうかがポイントです。

特定期間とは、原則として前年度の期首から6カ月間（個人事業主の場合はその年の前年1月1日～6月30日までの期間）をいいます。

また、課税売上高の代わりに特定期間内に支払った給与等人件費の合計額でも判断できるので、課税売上高が1,000万円を超えていても、給与等の支給額が1,000万円以下なら免税されます。

◇消費税が免除される免税業者とは？

免税業者とは、上記で説明した課税事業者❶❷に該当しない法人・個人のことで、事業者免税点制度により消費税の納付義務が免除されます。

・上記の課税事業者❶❷に該当しない

・事業開始後2年以内である

事業開始後2年以内の法人は、基準期間が存在しないため1期目・2期目は免税事業者となりますが、3期目に関しては、課税事業者になる可能性があります。

また上記でも説明しましたが、投資用アパートのような住宅の家賃収入は非課税売上のため、住宅系の不動産しか保有しておらず、売却をしていない場合には、ほとんどの場合が免税業者になっていることが一般的です。

ただし、昨年まで免税事業者であっても、前々年にアパートやマンション等を売却している場合、今年は消費税の課税事業者になっている可能性があるので確認が必要です。

②不動産譲渡所得税：不動産譲渡所得が得られる場合のみ（計算式あり）

不動産譲渡所得税は、アパートの売却で不動産譲渡所得が得られた場合にのみ課税されます。

不動産譲渡所得は下記の計算式で算出します。

不動産譲渡所得=売却価格-（取得費用+購入価格）

例：アパートの売却価格3,000万円、取得費用200万円、購入価格2,000万円の場合

売却価格3,000万円-（取得費用200万円+購入価格2,000万円）=不動産譲渡所得 800万円

譲渡所得税の税率は、そのアパートを所有していた期間によって下記のように異なります。

先ほど例にあげた不動産譲渡所得が800万円の場合、不動産譲渡所得税は下記のようになります。

不動産譲渡所得税は、アパート売却をした年の翌年に確定申告にて納めます。

またアパートの売却については、自己が居住していた不動産の売却にあたらず、譲渡益が出た場合に下記3つの特例は利用できませんので注意してください。

×3,000万円特例控除

×10年超所有軽減税率の特例

×特定居住用財産の買換え特例

③登録免許税

アパートを売却したら、所有者（売主）の名義で登記されていたアパートを買主の名義に変更する移転登記を行う必要があり、その際に課税されるのが「登録免許税」です。

アパート売却の際に生じる登記は主に、所有権移転や抵当権設定、ローン残債がある場合は抵当権抹消登記が必要になります。うち、売主が支払う可能性があるのは「所有権移転登記」「抵当権抹消登記」の費用です。

所有権移転登記費用については買主負担が一般的ですが、法的な決まりがないため売主負担になる可能性もあるので覚えておいてください。

抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、1つの不動産につき1,000円です。アパート売却の場合は、建物と土地の2つの不動産になるため、2,000円となります。

また、司法書士に登記作業と依頼する場合は、1～2万円程度の報酬支払いが発生します。

④印紙税

印紙税とは、アパート売却時の売買契約書に貼る印紙のことで、国・自治体に対して支払う税金の一つです。定められた金額の印紙を貼って消印をすることで納税したとみなされます。

印紙を貼っていなかった場合には3倍の額の過怠税が、消印されていない場合には同額の税金を納めなければいけません。

また印紙の金額は、契約書の掲載金額（ここではアパートの売買価格）によって異なります。

2024年3月31日まで税額には軽減措置が適応され、下記表の通りとなります。

印紙税額は、2024年3月31日までに作成される契約書の場合です。

なお、売買契約書は売主用と買主用の2通作成しますので、2通分の印紙税が必要になりますが、売主と買主で1通分ずつ負担するのが一般的です。

買主は必ず原本を持つ必要がありますが、売主に関してはコピーを控えとしても問題ないので印紙税の負担を半額にすることもできます。

※売主の控えとして印紙貼り付けをしなくても良いのは、個人間の売買など「非営利」となる取引に限ります。賃貸経営を行っていたアパートの売却や、法人・事業主がアパートを売却する際は「営利目的」とみなされるので、保管分にも印紙貼り付けが必要になります。

まとめ

このように、アパート売却には多くの税金が課税されます。

アパート売却の際は、査定額だけでなく、課税される税金や諸費用についても把握し、計画することが重要です。

中には、節税で負担を抑えられるものも存在します。

売却のタイミングの判断も難しいアパート売却を成功させるために、まずは信頼できる不動産会社へ相談しましょう。

アパートの売却をご検討の方は、ぜひ弊社「ジモット」へご相談ください。

ご相談はコチラ（https://jimott.co.jp）から