こんにちは。札幌の不動産会社「ジモット」の髙橋です。 

夫婦が離婚をする事になり、もし一緒に住んでいた家の住宅ローンを共有名義にして一緒に支払っていたとしたら…名義変更やローンの支払いは、いったいどうなるのでしょうか。 

共有のままですと後々トラブルになりかねないため、きちんと整理しておくことをおすすめします。 

住宅ローンの共有名義は変更できない 

原則、離婚をしたからといって住宅ローンの名義を片方に変更することはできません。 

住宅では、「マイホームを所有する名義」と「住宅ローンの名義」の2つの名義があります。 

家を誰が所有しているかの所有名義の場合は、金融機関の承諾があれば名義を変更することができます。 

したがって、もし離婚をする場合に家の共有名義をどちらか片方に変更する場合は、可能です。 

ただし、もしこれが夫婦どちらかが連帯債務者となり住宅ローンを組み残債が残っている場合ですと、それぞれ債務を返済する義務が発生しているため、離婚しようが返済を止めることができません。 

とは言っても、離婚したあとで双方が互いに１つの家の住宅ローンを支払い続ける事は難しく、どちらかが支払いを滞納するともう片方に支払い義務が発生する等のリスクとデメリットが高くなってしまいます。 

住宅ローンの名義を変更するには、住宅ローンの組み換えをするか、住宅ローンを完済する必要があります。 

住宅ローンを組み替える 

現在住宅ローンを組んでいる以外の銀行等の金融機関で、住宅ローンを再度借りる方法です。 

今までのように２人の収入で借りたローンではなく、１人の収入や条件に対しての借入額が設定されますので、２人に比べると返済条件が難しくなるため住宅ローン審査が厳しくなりがちです。 

また当然支払い金額も増えることになりますので、事前に金融機関にしっかりと相談をした上で可能かどうか判断しましょう。 

住宅ローンを完済する 

住宅ローンの残債を完済できる程のまとまった現金があれば、ローンを一括完済した上で家の名義を単独に変更するのが良いでしょう。 

ただし多くのケースでは、離婚したからといって多額のローンを一括返済できるほどの現金を用意するのはかなり難しいです。 

手元にそれほどの現金がない場合は、家を売却してその売却で出た利益を充ててローンを完済するという方法もあります。 

離婚時の住宅財産の注意点 

住宅ローンが残っている場合、離婚前に完済することが望ましいです。 

残債が残っていると家にローンの担保として抵当権が設定されています。 

そのため、金融機関の許可なく名義を変更することができません。 

抵当権は、とてもトラブルになりやすいです。 

住宅ローンの残った状態でローンの名義人が家を出て行ったとしても、その債務者が名義変更をしない限り例え住んでいなくてもローンの返済義務はなくなりません。 

もし支払いが滞って金融機関に抵当権を行使されたら、財産分与された物件であったとしても、家を競売にかけられて出ていかなくてはならなくなる可能性があります。 

そのため、住宅ローンの債務者でない人が家を譲り受ける時には、ローンの残金を完済するか、家を譲り受けた人へ債務者を変更する事が良いのですが、そういはいっても、ローンを完済する現金がある事は少ないですし、財産分与を受けた側に債務者を変更する事を嫌がられるケースもありますので、売却で現金化した上で分配するのが簡単でしょう。 

できるだけスムーズに問題なく離婚を進めたい場合は、売却するのがおすすめです。 

売却の流れ 

実際の住宅の売却の流れは以下になります。 

１．不動産仲介会社に査定を依頼する 

２．不動産仲介会社と媒介契約を結ぶ 

３．売りに出す 

４．購入希望者と交渉、売買契約 

５．決済 

６．家の引き渡し 

不動産を仲介業者を通して一般個人に売りに出す場合は、すぐに現金化ができるわけではありません。スケジュール的にも余裕をみておきましょう。 

もし、どうしてもすぐに現金が必要だという場合には、業者買取という選択肢もあります。査定の際に、どのような方法を取るのが良いか相談してみましょう。 

住宅売却の利益は節税できる場合がある 

家の売却で得た利益(譲渡所得といいます)には税金が発生します。これは確定申告をすることにより、節税できる場合があります。 

譲渡所得は、「譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用」で求められます。 

契約印紙や仲介手数料、家のリフォーム費用などは取得費として計上できますし、売却時の仲介手数料や補修費などは譲渡費用として計上できます。 

細かく正確にしっかりと計上することで、譲渡所得を下げて税金を抑えることが可能になります。 

また、譲渡所得にかかる税金は次の方法でも節税をすることができます。 

3,000万円特別控除 

10年超所有軽減税率の特例 

居住用財産の買換え特例 

「3,000万円特別控除」は、一定条件を満たす家の売却の際に、3,000万円までの譲渡所得税を控除する制度です。
「10年超所有軽減税率の特例」は、10年を超えて所有していた家を売却するときに、譲渡所得税に軽減税率を適用できる制度です。 

こちらは3,000万円特別控除と併用できるため、大きな節税効果を期待できます。
また、離婚で家を売却して新しい家に買い替えるケースでは「居住用財産の買換え特例」が適用となります。これは、2023年12月31日までの譲渡が条件ですが、所有期間が10年を超える一定条件を満たした家を売却して住み替える場合に、適用させる事が可能です。 

売却しても住宅ローンを完済できない場合 

家を売却する相場金額よりも住宅ローンの残債の方が多く、住宅を売っても完済ができない場合もあります。 

例えば、売却した利益が2500万円だとして、住宅ローンの残りが3000万円だとすると、差額の500万円を用意する必要があります。 

まずは家の査定を行い、売却の予測費用について資金計画をたてておくことがとても重要です。 

離婚した後住宅ローンの残る家を賃貸に出す場合 

住宅ローンの完済が難しかったり、共有名義の相手が納得していなかったり等の理由で、ローンの残る家をそのまま賃貸に出したいというケースもあるでしょう。 

しかし、この方法は一般的には金融機関で認められておらず、選択肢としては現実的ではありません。 

住宅ローンというものは、ローンを組んだ本人が居住することを条件に金融機関が貸しているものであり、もし第三者の他人が入居する場合は賃貸物件としての扱いになってしまい、住宅ローンは投資物件に対するローンではないため、契約違反となってしまいます。 

違反となると銀行及び金融機関から一括完済を求められてしまいますので、十分注意しましょう。 

 共有のままでいるとトラブルの元に！可能であれば解消しよう

共有名義のままでいると、相続が発生した際に相続を受けた複数人がさらに共有人となってしまうと将来売却ができずに大きなトラブルに発展する可能性もあります。 

家の名義や住宅ローンの名義は、離婚時に必ず整理して共有を解消することが好ましいでしょう。 

住宅ローンを完済するにしても、財産分与をするにしても、まずは家の査定を行い資産状況の把握を整理することが重要です。 

ジモットでは、札幌や札幌近郊の住宅の無料査定を行っています。   

ちなみに ジモットでは立ち退き交渉を得意としていますので、まずはご相談ください。  

売却を検討している方は、是非お気軽に査定をご依頼ください。