こんにちは。札幌の不動産会社「ジモット」の髙橋です。

今の家を売って新しい家を購入する「住み替え」の方法はいくつかあります。

その中でも今回は、住宅ローンの残債が残っていて、オーバーローン状態、かつ自己資金が少ないというケースで検討される「住み替えローン」について解説します。

住み替えローンの仕組みや流れ、メリット・デメリットなどをご紹介しますので、ぜひ確認の上で検討してみてくださいね。

住み替えローンとは？どんな人が利用できる？

住み替えローンとは、今住んでいる家のローン残債分と新居の購入費用をまとめて借り入れられるローンのことです。

住宅ローンが残っている家を売却して住み替えるためには、売却時に住宅ローンを一括返済して、物件についている抵当権を外さなくてはいけません。
一般的には売却金を使って一括返済し、足りない分は自己資金を使う場合もあります。

しかし、売却金よりも住宅ローン残債の方が高い「オーバーローン」の状態で、さらに自己資金も足りないと、売却金で住宅ローンを売却することができないので、家を売却することができません。

そんな場合に住み替えローンを利用すれば、オーバーローン状態の人も旧居の住宅ローンを完済して売却しながら、新居の購入費用を用意できるのです。

なお、住み替えローンを利用できるのは、新居を新しく購入する人で、ローン残債が残っていて、今までローン支払いの滞納履歴がない人に限ります。

住み替えローンのメリット・デメリットを知ろう

住み替えローンを利用するメリットとデメリットをそれぞれご紹介します。

【メリット1】自己資金が少なくても住み替えができる

住宅ローンの残債があってオーバーローン状態、そして自己資金が足りないという状態では、通常は家を売却できないので住み替えができません。

しかし、住み替えローンを利用すれば旧居の住宅ローン残債分と新居購入費用をまとめて借り入れられるので、住み替えが可能に。
オーバーローン状態であっても、自己資金がたまるのを待たずに、自分のタイミングに合わせて住み替えができます。

【メリット2】二重ローンを防ぐことができる

旧居の住宅ローンを完済しないまま新居購入のために新たなローンを組んだ場合は、二重ローンとなって2カ所へ支払いが発生してしまいます。
住み替えローンでは支払いを1本化するので、ローン返済にかかる手間などを軽減させることができます。

【デメリット1】借入金が高額になる

住宅ローン残債と新居購入費用をまとめて借り入れるので、借入金は高額になるのがデメリット。
月々の返済負担が大きくなりますし、高額な分、ローン審査も厳しい傾向にあります。

【デメリット2】住宅ローンよりも金利が高い

住宅ローンはいろいろな優遇措置があり、金利が低く設定されていることが多いです。

しかし、住み替えローンにはそういった優遇措置はないため、住宅ローンと比べて金利が高いケースが多いです。
加えて、借入金も高額になるため、金利の負担も大きくなってしまいます。

【デメリット3】住み替えのスケジュールがシビアになる

住み替えローンを利用するには、旧居の抵当権の抹消と新居の抵当権の設定を同時に行う必要があるため、旧居売却と新居購入の決済日を同時にしなくてはいけません。
住み替えローンの審査が通っても、売却と購入のタイミングが合わないと融資が受けられなくなってしまうため、スケジュールやタイミングがかなりシビアになるといえます。

住み替えローンのデメリットが気になるなら、ダブルローンやつなぎ融資といった方法もあります。
「家の住み替え方法を詳しく解説！かかる費用や活用できる軽減措置も」のコラムでも、住み替え方法について詳しくご紹介していますので、ぜひご覧くださいね。

住み替えローンを利用する流れも確認！

住み替えローンを利用する流れも確認しておきましょう。

1. ローン残債を確認
2. 不動産会社に相談
3. ローン契約する金融機関を選ぶ
4. 事前審査
5. 本審査
6. 住み替えローン契約
7. 融資実行

一般的に事前審査は3～4日、本審査は1～2週間ほどかかりますが、住み替えローンは、借入金額が物件の担保価値よりも高いため審査が厳しく、1カ月以上かかるケースも。
売却先が決まらない場合はもちろん、売却先が決まっても審査に通って住み替えローンを利用できないと売却ができないため、余裕を持たせたスケジュールを立てる必要があります。

また、売却と購入のタイミングが合わずに困るというトラブルを避けるために、新居の購入に際して「買い替え特約」を付けられないか、売主と相談するのも1つの方法。

買い替え特約とは「あらかじめ設定した期限内に旧居が売れなければ、新居購入の売買契約を白紙に戻せる」という特約です。

そのほか住み替えで家が売れない場合の対策など、こちらのコラムでもご紹介していますのでぜひご覧ください。
マイホームを売却して住み替え計画！もし家が売れなかったら？の解決策

住み替えローンを利用する際の注意点は？

住み替えローンははじめから担保価値よりも高額の借入金でオーバーローン状態となっているため、もしローン返済が不可能になったとしても、家を売却しても残債を返しきれません。

そのため、「ローンの返済ができなくなってしまった！」なんてことが起こらないようしっかり資金計画をたて、できるだけ返済の余裕を持たせた範囲で借りるようにしましょう。

また、住み替えローンは住宅ローン控除の対象でもあります。

住宅ローン控除とは、住宅ローン残高の1％を10年間、所得税などから控除する制度です（条件や上限あり）。
条件を満たしている場合は、忘れずに確定申告をして住宅ローン控除を適用させましょう。

住み替えローンとは旧居のローン残債と新居購入費をまとめて借りるローン

住宅ローンがまだ残っている家を売却して住み替えをしたいとき、売却金でローン残債を返済しきれない「オーバーローン」状態の場合は、住み替えローンを利用すれば自己資金が少なくても住み替えが可能です。

ただし、住宅ローンの残債と新居の購入費用をまとめて借り入れるため、借入金が高額となり、ローン審査が厳しかったり、返済の負担が大きくなったりすることに注意！
また、旧居売却と新居購入の決済日を同日にしなくてはいけないため、スケジュールもシビアになってくるでしょう。

住み替えローンの利用にあたっては、メリットとデメリットをしっかり理解して検討してください。
条件に合えば住宅ローン控除も適用できますので、住み替えローンを利用した場合はその手続きも忘れないでくださいね。

ジモットでは、札幌や札幌近郊の不動産買取・仲介を行っています。
不動産の売却でお悩みがあれば、ぜひ一度ご相談ください。