こんにちは、札幌の不動産会社「ジモット」の髙橋です。

アパート売却は、賃貸収入や売却価格が最大値になるようなタイミングを見極めて売るのが理想的ですが、その売り時がいつなのか的確に読み取るのは非常に難しいです。

そこで、アパート売却のタイミングのひとつとして、修繕が必要になりはじめる「築10年」というのが判断基準になります。

築10年以内のアパートは、需要があるものの売りに出ている物件数は少ないため早期売却が見込めたり、売却価格も高くなることがメリットとしてあげられます。その反面、デメリットもありますので、よく確認しておくことが大切です。

今回は、築10年のアパート売却を考える際に、覚えておくべきポイントや注意すべき事項などを詳しく解説していきます。

アパート売却は築5年～10年がおすすめ

築10年未満までのアパートは、建物や設備がまだ新しく、設備の修繕やリフォームをしなくても入居者を入れることができるため、人気が高く比較的売却しやすいと言えます。

そのため売却価格も高い傾向にあり、周辺環境の便利さ次第では新築の価格と大して変わらない高値で売却できる可能性もあります。

築10年未満でも、所有してから5年以内の売却を！

投資用アパートの売り時は築10年までがひとつの目安ではありますが、所有期間が5年未満のマンションを売却すると、不動産譲渡所得税が2倍近くかかるので気を付ける必要があります。

アパートの所有期間が5年を過ぎてから売却すれば、不動産譲渡所得税の税率は約半分になります。

不動産譲渡所得税とは、不動産売却によって発生した利益に対して課される税金の総称で、所得税、住民税、復興特別所得税が含まれています。

【不動産譲渡所得税率】

• 所有5年以下の場合の税率：39.93％
• 所有5年超の場合の税率：20.315％

ただし、不動産譲渡所得税は利益が出た場合にのみ発生します。現在の投資用マンションを買ったときより売却価格が低ければ、不動産譲渡所得税はかかりません。大きな差が出ますので、気を付けましょう。

【譲渡所得の計算方法】
譲渡所得　＝　譲渡価格 -（取得費＋売却費用）

また、「所有期間が10年を超えると軽減税率の特例が適用され、さらに税金が安くなる」という勘違いをしている方も多いのですが、この特例を利用できるのは居住目的で物件を利用していた人のみです。

賃貸経営していたアパートを売る際は利用できないので注意しましょう。

築10年～20年程度で売る場合

一般的に築10年を過ぎると、アパートの資産価値が少しずつ下がり始め、年月とともに売れにくくなっていく傾向にあります。

物理的に建物や設備の経年劣化が進んでしまい、修繕費用が必要になってくるので、購入希望者にとってはリスクのある物件と判断され始めるためです。

また、室内だけでなくアパート共用部の修繕が必要になる場合も多いです。

しかし「築10年以降に価値が下がり、売れにくくなる」という傾向が、必ずしも全てのアパートに当てはまるわけではありません。

人気エリアの物件ですと、建物や設備の問題以上に立地が高く評価され、それほど資産価値が下がらないこともありますので、所有するアパートの価値をしっかりと把握しておくことが大切です。

築10年のアパートは保有するべき？売却するべき？

築年数10年以上が経過したアパートは「大規模修繕して保有し続けた方が利益が出るのか？」「高く売れるうちに売却した方が利益が出るのか？」判断が難しい時期でもあります。

売却するか、保有し続けるか、それぞれのメリットデメリットをきちんと理解して選択しないと利益を残すことができません。

大きな修繕が必要になる前にそれぞれのメリットデメリットを理解しておきましょう。

売却せずに修繕を選ぶ場合

◎メリット

修繕することで、入居率の上昇が期待できたり、修繕後10年程度は大きな修繕の必要がなくなる場合が多いです。

入居者がいれば、継続して家賃収入を得られる点もメリットといえます。

△デメリット

多額の修繕費用が必要になり、修繕した年の収益が悪くなることや、ローンの元金返済額が減価償却費を上回るデッドクロス状態に陥りやすいことがデメリットです。

修繕せずに売却を選ぶ場合

◎メリット

市況によりますが、比較的高い価格で早期売却できる場合が多く、売却益が期待できることや、賃貸経営の負担が軽くなることがメリットといえます。

△デメリット

購入者から修繕費用分の価格交渉をされやすい点や、ローン残債がある場合は繰り上げ返済に手数料が掛かかったり、返済後の手残りが少なくなりがちなことなどがデメリットとしてあげられます。

また、当然売却することで家賃収入がなくなります。

このように手残りを考慮すると、築年数が浅いうちに売却することが必ずしも正解とは限りません。築年数が浅いうちに売る方が得というのは、住宅ローン残債をあまり考慮していない考え方だからです。

手残りを多く残したいと考えるならば、たとえ築年数が経過して売却価格が安くなったとしても住宅ローンの返済が十分に進んでから売却したほうが得することもあるので、しっかり計算しておきましょう。

アパートを買い替える場合は特例制度も

投資用アパートを売却して新たに投資用物件を購入する場合、「特定事業用資産の買い替え特例制度」を利用できる場合があります。

【特定事業用資産の買い替え特例制度】

特定事業用資産の買い替え特例制度とは、投資用マンションの売却後一定期間に新たに投資用マンションを購入し、購入後1年以内に賃貸を始めた場合に適応される制度です。

これは不動産買い換え時の負担を下げるために、納税を一時的に将来に繰り延べるもので、税負担自体がなくなるわけではありません。

一時的に免れることができ、譲渡所得にかかる税金を最大で80%まで繰り延べ出来ます。売却時の負担を減らすことができるため、該当する方は上手に活用しましょう。

ただし、特例制度の対象となるのは、アパート売却の前年〜翌年に新たに購入した物件です。

前年中に購入した物件を「買い替え資産」とするためには、購入した年の翌年3月15日までに「先行取得資産に係る買換えの特例の適用に関する届出書」を税務署長に提出をしておくことが必要です。

また、譲渡した翌年中に新たにアパートを購入する場合には、確定申告の際に「買換（代替）資産の明細書」を添付しなくてはなりません。ご自身が該当するか否か、事前に確認が必要です。

まとめ

アパートを経営する際は、常に売り時を考えなければいけません。

一棟アパートは規模が大きく、価格も高額になるため、売却も慎重になりすぎてしまったり躊躇する方も多いですが、売り時を逃すことは大きな損につながる可能性が高まります。

また、不動産はその物件の状態のほかにも情勢や政策、周辺環境にも大きく影響を受け、市況が日々動くのも特徴です。

相場を定期的に調べるようにしたり、信頼できる不動産会社に相談するなど、その変化に対し常にアンテナを張っていることで、ベストな売り時の判断がしやすくなります。

不動産の相場を調べるためには、国土交通省が運営する「土地総合情報システム」で実際に取引された価格が閲覧出来るので参考になるでしょう。

弊社「ジモット」でも、アパート売却のための査定やご相談を承っておりますのでお気軽にご相談ください。

ご相談はコチラ（https://jimott.co.jp）から