こんにちは、札幌の不動産会社「ジモット」の髙橋です。

不動産売却にかかる消費税は、「かかるもの」と「かからないもの」が存在するのをご存じでしょうか？

土地やアパート部分の建物、物件の種類によっても課税・非課税の違いがあり、どのような場合に「かかるのか」「かからないのか」わかりにくい部分が多いのも特徴です。

特に、個人は課税されるが法人は非課税などといった誤った認識を持っている方も多く、実際は個人でも条件に該当すれば消費税を支払う必要があるので、そうなった場合、想定外の出費につながってしまう可能性があります。

特にアパートの売却となると売却価格も高額な分、消費税も高額になりますので、こちらの記事を読んで消費税がかかるものとかからないものの区別をしっかりしておきましょう。

アパート売却で消費税がかかるのは課税事業者

アパートを売却した際に、消費税が課税されるかどうかは、売主が「課税事業者」かどうかがポイントになります。

消費税は、事業者が事業として利益を得て繰り返し行う行為にかかるものなので、法人・個人問わず課税事業者になりえます。

例えば、自分が住む目的で購入した分譲マンションの部屋を売却する場合は、消費税はかかりません。それに対して、投資用アパートなどの収益物件を売却する場合には、建物の売却価格に消費税が課税されます。

事業者というと法人のイメージがあり、個人のアパート売却には消費税がかからないと思われている方もいますが、利益を得て繰り返し行う行為を事業とするので、個人でも課税事業者とみなされる場合があります。

アパートの売却価格は高額の場合が多いため、消費税が課税される場合は消費税も多額になります。

この記事で、何が課税対象になるのかきちんと把握しておきましょう。

個人でも該当するケースがある！課税事業者とは？

アパートの売却時に消費税が課税される「課税事業者」に該当するかどうかは、法人・個人・個人事業主に関わらず、基準期間内における「課税売上高（※消費税が課税される売上高）」がポイントになります。

※消費税が課税される売上とは、オフィスや店舗等の事業用家賃収入のことです。投資用アパートのような住宅の家賃収入は、政策的な配慮から消費税が課税されない非課税売上となっています。

課税事業者の判定方法は？

では、どのような場合に課税事業者と判定されるのでしょうか。

「❶基準期間における判定」と「❷特定期間における判定」について解説していきます。

❶基準期間における課税売上高が1,000万円を超えている

・個人の場合は、2年前の課税売上高が1,000万円を超えているとき

・法人の場合は、2期前の課税売上高が1,000万円を超えているとき

上記の場合には、消費税が課税されます。基準期間内に複数取引をおこなっている場合は、その総額が対象です。

2年前（2期前）の課税売上高が判断基準になる理由は、1年前（1期前）だと確定申告の処理がまだ完了せず、業績が不確定の可能性があるためです。

そのため、1年前（1期前）に課税売上高が1,000万円を超えていても、2年前（2期前）が1,000万円以内であれば、消費税が課税されないので覚えておきましょう。

❷特定期間における課税売上高、または支払った給与等の金額が1,000万円を超えている

基準期間が存在しない場合や、基準期間内による課税売上高が1,000万円以下の場合は、「特定期間」の課税売上高が1,000万円を超えているかどうかがポイントです。

特定期間とは、原則として前年度の期首から6カ月間（個人事業主の場合はその年の前年1月1日～6月30日までの期間）をいいます。

また、課税売上高の代わりに特定期間内に支払った給与等人件費の合計額でも判断できるので、課税売上高が1,000万円を超えていても、給与等の支給額が1,000万円以下なら免税されます。

消費税が免除される免税業者とは？

免税業者とは、上記で説明した課税事業者❶❷に該当しない法人・個人のことで、事業者免税点制度により消費税の納付義務が免除されます。

・上記の課税事業者❶❷に該当しない

・事業開始後2年以内である

事業開始後2年以内の法人は、基準期間が存在しないため1期目・2期目は免税事業者となりますが、3期目に関しては、課税事業者になる可能性があります。

また上記でも説明しましたが、投資用アパートのような住宅の家賃収入は非課税売上のため、住宅系の不動産しか保有しておらず、売却をしていない場合には、ほとんどの場合が免税業者になっていることが一般的です。

ただし、昨年まで免税事業者であっても、前々年にアパートやマンション等を売却している場合、今年は消費税の課税事業者になっている可能性があるので確認が必要です。

消費税の課税対象はアパート(建物)部分のみ

消費税がかかる課税事業者であっても、課税はアパート（建物部分）が対象です。アパートの土地（敷地部分）には消費税がかかりません。

例外的に、個人が自宅を売却するときは、自宅の建物には消費税が課税されないことになっていますが、賃貸アパートなどは自宅ではないため、売却すると建物価格に消費税が課税されます。

売却するアパートの建物と土地の内訳価格がわからない場合は、建物と土地の価格を割り付け、建物部分にかかる消費税を逆算することができます。

割り付け方法は、固定資産税評価額を元に土地と建物の価格を案分して算出するのが一般的です。

アパート売却時に掛かるその他の消費税

アパートの売却時には仲介手数料などの諸費用が発生し、その諸費用には消費税が課税される場合が多いです。消費税がかかる諸費用について詳しく説明していきます。

❶仲介手数料

アパートの売却を不動産会社に依頼した場合に、不動産会社へ支払う仲介手数料には消費税がかかります。

アパートの売却価格に応じて、下記のように算出されます。

※仲介手数料を算出する際の不動産売却価格は、税抜で計算することになっています。

❷立退料

売却するアパートに入居者がいる場合は、立ち退いてもらうために立退料を支払うケースがあります。この立退料には消費税がかかります。

❸ローンの返済手数料

売却するアパートにローンの返済残高がある場合は、引渡し前までに完済しなければいけません。アパートの売却価格で完済するのが一般的ですが、返済する際の「繰り上げ返済手数料」や「一括返済手数料」には消費税が課税されます。

❹司法書士への報酬

アパートの売却の際の所有権移転登記や抵当権抹消登記など、登記作業を司法書士に依頼する場合は、司法書士へ報酬が必要になります。登記費用は非課税ですが、司法書士への報酬は消費税の課税対象になります。

まとめ

不動産の売却では、土地には消費税がかからず、建物には消費税が生じることが基本ですが、個人のマイホーム売却においては、建物にも消費税がかかりません。

このように、不動産売買における消費税については課税されるものと非課税のものを混同しやすい部分が多いので、まずは間違わずに各費用への課税条件を覚えておくことをオススメします。

そうすることで、想定外の消費税で損をするなどの事態を避けることができ、スムーズなアパート売却の実現につながるでしょう。

また、消費税以外にもアパートの売却には専門的な知識も多く必要になりますので、売却をご検討の方はぜひ弊社「ジモット」へご相談ください。