こんにちは、札幌の不動産会社「ジモット」の髙橋です。

持ち家を売りに出そうと考えた時、まず行うのが家の査定です。 

査定とは、「この価格なら売れそう」という金額を不動産業者が出すことです。 

この査定額は、過去の近隣の成約物件などの諸条件を元として算出されます。 

不動産業者が出す査定額を元に、売却額を決定して売りに出すことになります。 

 

売る側としては少しでも高く売りたいですから、まずは査定額を高く出してもらいたいですよね。 

この査定の価格は、どのようにして決まるのでしょうか？ 

不動産会社が査定の際に見るポイントについて解説します。 

売却を検討したい場合は現地での査定が大切 

では早速査定をしてみたいという場合、どう進めていけばよいのでしょうか。 

査定には簡易査定（机上査定）と訪問査定（現地査定）の２種類の方法があります。 

簡易査定（机上査定） 

物件の大きさ、築年数、公示価格（土地鑑定委員会が公表している土地価格のこと）、近隣地域での販売実績など大まかな条件をもとに、ざっくり目安となる価格を出します。 

こちらは現地での調査もしません。 

基本的には書類の提出も無く査定額を出す事ができますが、条件だけでは査定額が出せない場合には不動産業者から書類を求められる場合もあります。 

訪問査定（現地査定） 

実際に売却予定の物件へ訪問して査定を行います。 

訪問査定では、敷地と隣地の状態などの周辺環境や、室内や設備の使用や改修状況、日当たりなど、物件の状態を詳しく見て反映した査定額を算出します。 

そのため、簡易査定と比べるとより細かな条件で価格を出すことができます。 

実際に売却を行う際にはこの訪問査定を必ず行います。 

また、訪問査定では精度の高い査定を行うために用意しておく書類がいくつかあります。 

 

・登記簿謄本 

・公図 

・建物の図面 

・登記識別情報、または登記済権利書 

・身分証明書 

・印鑑証明書 

 

証明書以外は、契約時にまとめてもらっている事が多いので、探してみましょう。 

不動産会社によって必要な書類が異なる場合がありますので、事前に相談しておくのがよいです。 

 

自分の所有物件の査定を依頼する際に、すぐに目安を知りたいだけなら簡易査定で充分です。 

逆に実際の売却価格を検討したい場合は、訪問査定を依頼ししっかりと査定額を出しておく方が良いでしょう。 

ただし、現地での査定の場合は、査定額が出るまでに日数がかかりますので、余裕をもって依頼することをおすすめします。 

査定時に見られるポイント！掃除はしておいたほうがいい？ 

実際に訪問査定をしてもらう場合に、不動産業者はどの部分を見て査定額を決めているのでしょうか。 

知っているのと知らないのとでは価格に差がでる場合がありますので、事前に理解してしっかり準備しておきましょう。 

家が片付いてないと査定額が下がる？ 

よく聞かれますが、結論から言うと掃除のあるなしで査定額が変わることはほぼありません。 

ただ、綺麗にしてある状態だと担当者からの印象が良くなりますので、やっておいて損はないと思います。 

あまりにも汚い状況の場合は、だらしがなかったり、買い手がついた際に双方の交渉がうまくいかなさそうな印象を与えてしまう可能性がありますので、「この売主さんと取引をしても大丈夫だろうか？」と思わてしまう事は避けておきましょう。 

建物や土地のチェックポイント 

ではどのような諸条件を査定時のポイントとしてチェックしているのでしょうか。 

まずは建物と敷地について、以下の点について確認しています。 

 

・土地の形状が整形地で利用しやすい土地 

・ガスや電化など使用している設備 

・入居層が使いやすい部屋数や間取り 

・改修の有無 

・家の構造 

・新耐震基準 

 

敷地は変形地や、道路から家までが長い通路のようになっている旗竿地の場合はマイナスポイントです。 

 

設備や仕様の故障がある場合、買い手に告知する義務がありますので、直さずにそのまま売却する場合はその分の販売価格が下がることになります。 

しっかり補修を行っている家はプラスポイントとなりますので、メンテナンスの履歴についても確認しておきましょう。 

 

家の構造は法定の耐用年数で木造は２２年、鉄筋コンクリートで４７年と決まっています。 

この耐用年数に近づくほど査定価格は安くなっていきます。 

 

木造の戸建て住宅は、築２５年で価格が０と査定されることが多いです。 

新築で２５００万円の建物であれば、建てた年に２４００万円、翌年に２３００万円と査定され、築２５年目で０円と判断されることになります。 

 

査定の分かれ目、耐震基準 

そして重要な点として、建築の年月日が挙げられます。 

現在の耐震基準は「新耐震基準」といって1981年に施行されたもので、1981年6月1日以降に建築確認が受理されたものは「震度６、７程度の揺れでも倒壊しない」という基準になっています。 

これ以前のものは「旧耐震基準」といって、「震度５強程度の揺れでも倒壊しない」という設定がされています。 

旧耐震の場合は、新耐震と比べて耐震性能だけでなく以下の違いがあります。 

 

・住宅ローン控除が利用できない 

・住宅ローンの審査が通りにくい 

・住宅購入に充てる贈与税免税が適用されない 

 

これらが買主側にとってデメリットであるため、新耐震基準の住宅と比べて売りにくくなってしまい、査定が下がるポイントとなります。 

 

その他、以下のような設備もプラスとなります。 

 

・エコジョーズ、コレモ 

・太陽光発電 

・蓄電池 

・床暖房 

 

住宅の仕様書が残っているようなら、仕様設備も全て掲載されているので確認してみましょう。 

立地条件のチェックポイント 

・隣地と接している状況 

・日当たり 

・周辺の利便性環境 

・治安 

 

日当たりが良かったり、交通や日常の買い物などの利便性が高いとその分売りやすくなるためアピールポイントとなります。 

隣や裏の家との境界に塀がある場合はどちらかのものなのかを確認する必要もあります。まれに双方の家の共有物の場合もありますので、こちらも合わせて確認しておきましょう。 

また、塀や樹木などが隣り合った土地に境界線を越えて越境していないかどうかも、周囲を見回してチェックします。 

土地の現在の相場が査定額に直接反映される 

土地の査定額については周辺環境の相場で決めるのが基本となります。 

札幌の土地相場は2022年現在、全国的にもトップクラスで上昇傾向にあります。 

 

令和３年の札幌市地価動向報告書によると、 

住宅地は 4.3％上昇（7.1％上昇）、商業地は 2.9％上昇（10.2％上昇）となりました。 
住宅地については、全ての区で上昇となりました。 
また、北区、白石区、厚別区、手稲 区においては、5.0％を超える上昇率となりました。
商業地についても、全ての区で上昇となりました。 

令和３年札幌市地価動向
https://www.city.sapporo.jp/keikaku/chika/documents/r03tikakouzigaiyou.pdf 

 

過去に査定を行ったことがあり、そのまま売却しなかった場合でも査定はもう１度やり直す必要があります。 

数年前では土地と建物で1500万円程度の査定額だったのが、周辺の地価が上昇して2000万円に跳ね上がった・・・というケースもあります。 

売却を検討しはじめたらまずは現時点の価格を査定しよう 

様々な要因によって査定額が変動することについて理解できましたでしょうか。 

安心してスムーズに売却を検討するために、まずはエリアで実績の多いプロの不動産業者に査定を依頼することが第一歩として重要です。 

 

ジモットでは、札幌や札幌近郊の戸建て、アパートの無料査定を行っています。 

売却を検討している方は、是非お気軽に査定をご依頼ください。