こんにちは、札幌の不動産会社「ジモット」の髙橋です。

「所有している土地を売りに出しても、なかなか売れない」

「相続してそのまま放置してしまっている」

など、不動産については専門知識が必要なことが多く、わからないから不動産会社任せになってしまっているという方も多いのではないでしょうか。

多くの土地売買を取り扱ってきましたが、売れない土地には共通する特徴があり、必ず売れない原因があります。

需要のある売れる土地は売り出しから3か月以内、そうでなくても6カ月以内には売却につながる場合がほとんどです。売却期間にそれ以上かかっているものは、売れない土地に該当すると言っていいでしょう。

この記事では、売れない土地の特徴を事例別でご紹介しながら、早期売却につながる適切な対策をご紹介します。

売れない土地の特徴とその対策

売れない土地の原因は、「土地自体に売れない特徴がある」場合と「土地の特徴以外で売れない原因になっている」場合の大きく２つに分けられます。

それぞれのケースに分けて、詳しくご紹介いたします。

ケース①土地自体に売れない特徴がある場合

まずは、土地自体に売れない特徴がある場合です。

よくある11例の売れない土地の特徴と、その対策と合わせて記載しましたのでご覧ください。

ケース②土地の特徴以外に売れない問題がある場合

次に、土地の特徴以外に売れない問題がないか確認しましょう。ここではよくある事例を3例ご紹介します。

特に価格設定については、売却計画に長く影響するものなので、初期設定の価格や値引き価格など重要なポイントといえます。

▶売り出し価格を見直す

土地には地域ごとに相場が存在します。高く売りたいからと言って、相場からかけ離れた価格設定にすれば、当然買い手がつきにくくなります。また、なかなか買い手が付かないことで「売れ残り」の印象がつき、結果必要以上に値引きせざるを得なくなるということもあるので、価格設定は慎重に行いましょう。

相場を確認する方法としては、不動産情報サイト等に掲載されている近隣の売土地価格を調べてみたり、不動産会社に近隣の取引事例を出してもらうのも一つです。相場を基準にすることと、売れやすい要素となるプラス面や売れにくい要素となるマイナス面も踏まえて、価格を検討しましょう。

▶安易な値下げは逆効果

売れない状況が続くと安易に値下げしてしまいがちですが、短期間に小刻みで値下げを行うのは、買い手側への印象が薄く、ほとんど効果がありません。また、少額の値下げを繰り返すことで買い手側に「まだ安くなりそうだな」という印象も与えてしまうので注意しましょう。

近年は、土地を探している人の多くは不動産情報サイトを活用しています。探す際は「検索条件を希望価格で絞って探す」ことができるので、値下げ幅を検討する際には百の位で考えるのも効果的といえます。例えば既存価格が1,250万円の場合、値下げして1,190万円にすると今までアプローチできていなかった顧客にまで情報が届けられる可能性が高くなります。

▶不動産会社を見直す

土地が売れない場合の特徴として、売却を依頼している不動産会社が問題となっている場合もあります。

売却を依頼している土地が不動産情報サイト等にきちんと登録されているか、こまめに活動報告をしてくれているか等、不動産会社によっては得意な地域の土地、そうでない土地が存在する場合もありますので、まずは確認してみましょう。

また、不動産会社に依頼する際の媒介契約としては「専任媒介契約、または専属専任媒介契約」がおすすめです。

複数の不動産会社に重ねて依頼ができる「一般媒介契約」には広く広告できるというメリットがありますが、買い手がどの会社で購入するか不確実なため、手数料が確実に得られるとは限らず、販売活動に力を入れてくれないというデメリットがあります。その点、1社の不動産会社のみが取り扱う専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合は、土地が売却できれば必ず手数料を得ることができるので、積極的に販売活動をしてくれる傾向にあります。

一般的に媒介契約は3か月ごとなので、うまくいかない場合は不動産会社を変えてみるのも方法のひとつです。

売れなくても放置NGの理由

所有している土地が売れないからといって、そのまま放置していると様々なデメリットが発生します。

特に専門的な知識の多い不動産のことなので、思いもよらない出費につながることも…ここでは3例ご紹介します。

❶管理の手間や費用、税金が掛かる

土地を放置することで、雑草が生い茂り害虫が発生したり、ゴミの不法投棄が起こったりなど、近隣とのトラブルに発展する可能性があります。定期的に手入れや管理をする労力や費用が必要です。

また、年に1度の固定資産税や市街化区域内の土地には都市計画税が掛かります。これは、固定資産税評価額が1,000万円程度の土地なら年間15万円程度の支払いになってしまいます。

❷資産価値が下がる懸念がある

土地や建物には3年に一度、その評価を見直す「評価替え」の制度があります。土地は建物と違い、時間が経つことで価値が下がることは少ないですが、周辺環境や市場の変化によって土地価格が変動する可能性はあります。

売れない土地を放置しているうちに、気付けば大きく価値が下がってしまったということのないように注意が必要です。

❸特定空き家に指定される懸念がある

土地に古家が建ったままの状況であれば、さらに注意が必要です。放置された土地や建物は、管理が行き届いていないことが一目で判断できるため、不法占拠や不法投棄を誘発しやすくなったり、老朽化した木造家屋であれば、火災や倒壊の恐れがあり、近隣の土地所有者や通行人に被害を及ぼすことも考えられます。

また、「倒壊などの著しく保安上危険となる恐れがある状態」「著しく衛生上有害となる恐れがある状態」などの国土交通省が示す「特定空き家」に指定されてしまうと、固定資産税が増額されてしまったり、罰則を課せられる懸念も出てきます。

詳しくは「特定空き家とは？」にてご説明しておりますので、気になる方はご覧ください。

どうしても売れない場合の対応策

では、売れない土地を放置しないためにできるその他の対応策をこちらも3例ご紹介いたします。

「土地を売りに出しているが、値引きなどの対策をしても半年以上買い手が付かない…」「手間をかけず、手っ取り早く解決したい」などの場合に検討してみてください。

❶不動産会社へ買取を依頼する

売れない土地を放置するリスクや労力・費用を考えると、販売価格は下がる場合がほとんどですが「買取」という選択肢を選ぶのも検討のひとつと言えます。買い手を探す必要がないので、価格の折り合いが付けばすぐに売却でき、お金を得ることができます。ただし土地の条件によっては買取を断られるケースもあります。

❷隣人への贈与する

需要の少ない土地を無償だからといって受け取ってくれる人は少ないですが、近隣住民であれば利用価値を見出せる可能性があり、受け取ってもらえるかもしれません。

この場合、無償で贈与する場合でも贈与税や、名義を変更する際の所有権移転登記に費用が掛かることは覚えておいてください。

❸自治体、法人へ寄付する

買取や贈与もできない場合は、地方自治体や公益法人で寄付を受け入れてくれるところがないか確認しましょう。自治体のホームページを確認したり、役所へ相談に行き、寄付先を探すことができます。自治体や公益法人で、有効な活用ができると判断されれば寄付が可能になります。

最後に…

このように売れない土地には必ず原因があり、それを明確にすることで適切な対策を講じることができます。

弊社「ジモット」でも売却のご相談を承っておりますので、ぜひご検討ください。