こんにちは。札幌の不動産会社「ジモット」の髙橋です。

土地などの不動産を売却したいと考えている方にとって、「いくらで売れるか」というのは重要なポイントですよね。

相場より安い価格で売りに出せば、早く買い手が見つかってスムーズに売却につながる可能性が高いですが、後々損をしたような気持ちになることもあるでしょう。だからといって、高い価格をつけて売れ残ってしまうのも困ります。

そこで今回は、土地や家を売るときの価格設定で参考となる「土地評価額の種類」や「それぞれの特徴と調べ方について」について解説します。

土地の評価額とは

土地の評価額とは、公的機関が公表する「指標となる土地の価格」のことで、土地価格を決める要素となります。

土地の取引や財産の評価などを公正に行うため、各公的機関から全国の土地の評価額が発表されています。

目的によって利用する評価額は異なる

土地の評価額には、「公示価格」「実勢価格」「固定資産税評価額」「相続税評価額」の4つの種類があり、目的に応じてそれぞれの計算方法や使用用途が異なります。それぞれの種類と特徴をしっかり理解した上で、どの評価額を使用すればいいのか判断しなければいけません。

評価額が知りたい目的を明確にし、目的に合わせた評価額を調べましょう。

売買価格と大きく異なる評価額もある

経済情勢や人口増加に伴う需要増、交通の利便性改善により売買価格は変動する一方で、土地の評価額は変動がほとんどないためです。

土地評価額は、売買価格と異なるので大きく差額が出る場合も少なくありません。なぜなら売買価格は、経済情勢や人口増加に伴う需要増、交通の利便性改善等マーケット状況もふまえるため、大きく上下変動するケースがあるからです。

一方、土地の評価額は変動がほとんどなく、例えば評価額のひとつである「固定資産税評価額」は、一般的に売買価格の7～8割程度の価格といわれています。

評価額の中には、売買価格と大きく異なるものがあるという点を認識し、ひとつの参考として捉えておきましょう。

土地評価額の種類と特徴

土地の評価額は、下記表にまとめている全部で6種類です。

「公示価格」「基準値標準価格」「相続税評価額」「固定資産税評価額」の4種類で「一物四価」と呼ばれたり、「実勢価格」と合わせて「一物五価」とも言われています。

それぞれ、種類と概要・使用目的について表でまとめ、１つずつ解説していきます。

実勢価格

実勢価格とは、実際に売買で取引された取引価格のことを指します。売り手や買い手の希望価格ではなく、最終的に取引が行われた価格のことなので、立地や面積等だけでなく周辺環境や相場状況などにより変動します。

取引価格や時価とも呼ばれ、過去の取引額や売却相場を知りたい場合に使われます。

公示価格

公示価格とは、毎年1月1日に調査開始、3月下旬頃に国土交通省が公表する土地価格で、地価公示価格ともいわれます。

不動産鑑定士２人以上の現地調査によって算出され、公共事業のための用地取得や一般不動産取引、税金の算出にも使われるなど、様々なケースで参考にされます。

毎年公表されることから、日本国内の土地の価格変動を知ることができる指標としても活用されています

基準値標準価格

基準値標準価格は、「基準地価」や「都道府県調査地価」とも呼ばれます。公示価格と手順や評価方法、内容などが類似しています。公示価格との大きな違いは、国土交通省ではなく都道府県が調査の主体となっている点です。建物の価値などに価格が左右されないよう、土地を更地として評価します。

調査開始が毎年7月1日、公表が9月になので、公示価格からの相場推移を確認するために使われることが多いです。

相続税評価額

相続税評価額とは路線価とも呼ばれ、路線（道路）に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額のことで、千円単位で表示しています。 札幌市および近郊は、ほぼ路線価が定められている地域が多いです。

令和３年　財産評価基準書　路線価図
https://www.rosenka.nta.go.jp/main_r03/sapporo/hokkaido/prices/html/04158f.htm

路線価は、相続税や贈与税の税金額を算出するのに使用される評価額であることから、公示価格の8割程度になるように評価されます。

固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、その名の通り固定資産税を算出するときに使われる評価額です。

総理大臣が定めた「固定資産評価基準」に基づき、個別の不動産に対して、基本的に市町村担当者が1つ1つ計算します。

路線価同様、税金額を算出するために使う評価額なので、土地の価値が変動するのを想定し、公示価格の7割を目安に価格が設定されます。

不動産鑑定評価額

不動産鑑定評価額とは、不動産鑑定士がその土地や家の価値を鑑定して算出する価格のことをいいます。不動産鑑定士とは、弁護士などと並び三大国家資格と呼ばれる難易度の高い資格です。不動産鑑定評価基準に基づき、道路幅員・間口・奥行などを鑑みて土地の評価額を算出します。相続による遺産分割など、公的な証明として使われます。

土地評価額の調べ方

では実際に、上記６つの評価額についてどのように調べられるのか具体的な調べ方について解説していきます。

実勢価格

・不動産会社の査定価格

実勢価格は、実際に取引に使われた売買価格なので、過去の取引事例や複数の不動産会社に査定依頼をすると調べることができるでしょう。

・土地総合情報システム

国土交通省が運営している「土地総合情報システム」を利用することで、過去の取引事例から実勢価格を調べることも可能です。不動産の取引価格や土地の広さ、地価公示、都道府県地価調査の価格等も閲覧できるシステムです。

公示価格

公示価格は、国土交通省の「国土交通省地価公示、都道府県地価調査」サイトで簡単に調べることが出来ます。

都道府県を指定し、画面上に出てくる地図で場所を指定すると検索条件画面に移ります。さらに、対象や調査年、用途区分などを入力すると、指定した条件で公示地価が一覧で表示されます。

それぞれの公示地価の画面右上にある「詳細を開く」を押すと、周辺の土地の利用状況等も確認できます。公示地価が指定されている場所は「地図で確認する」を押すと出てきますので、知りたい場所に最も近い公示地価を確認するのがおすすめです。

基準値標準価格

基準値標準価格は、前章で説明した通り公示価格と類似しており、公示価格でカバーしきれない地点の土地評価額に基準地価を用いて計算されます。

基準値標準価格に関しても、公示価格と同じように国土交通省ホームページの「標準値・基準値検索システム」を活用して調べることが出来ます。手順についても、公示価格を調べるときと同じ要領です。

相続税評価額

相続税評価額は、以下の計算式で算出することができます。

(前面道路の路線価÷0.8)×掛け目(1.1～1.7)＝土地の価格相場
路線価については、国税庁の「路線価図・評価倍率表」にアクセスして、調べたい土地を選択し、路線価図を確認します。

固定資産税評価額

固定資産税評価額は、以下3つの方法ならどれでも調べることが出来ます。

• 固定資産税の課税明細書を確認

毎年春頃に各市区町村から届く、固定資産税の納税通知書は保管されていますでしょうか？

納税通知書には、課税明細書という書類が添付されており、課税明細書の「価格」または「評価額」という欄に記載されている金額が固定資産税評価額になっています。もし手元にない方は、②③の方法をご参照ください。

• 固定資産税評価証明書を取得

固定資産税評価証明書は、各自治体の市税課や市税事務所にて発行してもらえます。証明書の「価格」という欄に固定資産税評価額が記載されています。もし分からない場合は、取得する際、窓口担当者に確認してみるといいでしょう。

• 固定資産課税台帳を閲覧

固定資産課税台帳とは、各自治体が作成している台帳で、不動産の所有者や相続人等の関係者であれば閲覧が可能です。

ただし、固定資産課税台帳の閲覧は市町村役場や市税事務所の窓口でのみでしか行えないため、遠方にある土地の固定資産税評価額を調べたい場合には、「②固定資産税評価額証明書を取得」の方法がいいでしょう。

不動産鑑定評価額

不動産鑑定評価額を調べたい時には、不動産鑑定士に依頼します。
土地の広さや形状、立地により異なりますが、鑑定評価額に応じた費用がかかります。例えば、一般的な住宅地であれば20万円程度が相場になっています。

まとめ

今回の記事では土地の評価額について解説してきました。評価額は全部で6種類あり、使用する目的によってどれを利用するかが決まります。土地の売却を検討する際に、現在のマーケット状況まで踏まえて価格設定をしたい場合は、エリアの状況を熟知している不動産会社に相談することが一番の近道です。
売却を依頼すれば、エリア相場や過去事例などまで踏まえた価格設定を提案してくれるでしょう。

弊社「ジモット」では、札幌や札幌近郊の不動産売却の仲介や買取を行っています。ご相談や査定についても無料で承っておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。