こんにちは。札幌の不動産会社「ジモット」の髙橋です。

家を売るとき、買うときにはそれぞれ税金がかかります。
そこで今回は、今住んでいる家を売って新しい家を買う「住み替え」で、どんな税金がいくらくらいかかるのかをまとめて解説します！

家は売買金額が大きいため、金額によっては税金も高くなる可能性があります。
税金を抑えられる特例や控除、節税の工夫などもお伝えしますので、ぜひチェックしてくださいね。

住み替えでかかる税金を確認しよう

家を売るときにかかる税金、家を買うときにかかる税金、両方共通でかかる税金をそれぞれ解説します。

売却・購入手続きで共通してかかる税金

売却手続き、購入手続きで共通してかかる税金とその金額を紹介します。

印紙税

不動産の売買契約書に収入印紙を貼付して納付する税金です。
金額は売買金額によって異なります。

2014年4月1日から2024年3月31日までに作成された契約書に対しては軽減措置が適用され、以下の金額となっています（一部紹介）。

登録免許税

登録免許税とは、不動産の登記手続きの際に支払う税金です。
建物、土地に対してそれぞれかかり、手続きの内容によって税率や金額が異なります。

不動産の売却、購入では所有権移転登記、新しく建築した場合は所有権保存登記として、税額は【不動産の固定資産税評価額× 1.5%】。
住宅ローンを利用して購入した場合は抵当権設定登記として【借入金額 × 0.1%】、売却にあたってローンを完済すると抵当権抹消登記として、不動産1件につき1,000円となります。

家の売却時にかかる税金

不動産を売却して利益（譲渡所得）を得ると、譲渡所得税が課税されます。
不動産の売却額にそのまま課税されるわけではなく、その不動産の購入や売却にかかった費用や特別控除を差し引いて、残った金額に税金がかかります。

【課税譲渡所得＝売却額 – （取得費 + 譲渡費用） – 特別控除】
※特別控除については後ほど説明します。

税率は、不動産の所有期間によって5年以内の「短期譲渡所得税」と5年超の「長期譲渡所得税」の2種類があります。

• 短期譲渡所得税：39.63%（所得税30%+住民税9%+復興特別所得税0.63%）
• 長期譲渡所得税：20.315%（所得税15%+住民税5%+復興特別所得税0.315%）

売却額から取得費や譲渡費用、特別控除を差し引いた金額が0円なら、譲渡所得税はかかりません。

家の購入時にかかる税金

不動産を購入すると、不動産取得税が課税されます。
税額は【固定資産税評価額 × 3%】です。

土地と建物それぞれにかかります。

なお、建物の購入価格には10%の消費税が課税されますが、売主が個人の場合はかかりません。
また、土地の購入では消費税はかかりません。

住み替えでの税金の負担を減らす！お得な特例や控除とは？

住み替えにかかる費用はできるだけ抑えたいものですし、それは税金も同じですよね。
売買の条件によっては、特例や控除を適用させて課税を減らすことができるケースも！

大きく税金を抑えることができる場合もあるので、ぜひチェックしてください。
※それぞれ細かい条件があるため、適用になるかどうかは個別に条件を確認してください。

【売却】3,000万円の特別控除

一定のマイホームの売却では、売却利益から最大3,000万円までを控除できます。
この特別控除が適用できれば、売却利益が3,000万円以下なら譲渡所得税が非課税になるため、マイホームの売却では非課税となるケースが多いでしょう。

参考：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

【売却】マイホーム売却の軽減税率

所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合、一定の要件に当てはまれば長期譲渡所得税額に軽減税率が適用されます。

課税長期譲渡所得金額が6,000万円以下の部分は10%、6,000万円を超える部分は15%+600万円となります。

3,000万円の特別控除と併用可能です。

参考：国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

【売却】マイホーム買い替えによる損益通算及び繰越控除の特例

住み替えのためにマイホームを売却したとき、赤字になってしまった場合は売却利益がないので譲渡所得税はかかりません。
さらに、この特例が適用されれば、赤字の分を給与所得などほかの所得から控除して所得税を減らすことができます。

1年で控除しきれない場合は、3年間まで繰越控除が可能です。
住み替え先の新居を10年以上の住宅ローンで購入しているなどの条件があります。

3,000万円の特別控除とは併用できません。

参考：国税庁「No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)」

家の売却でマイナスを避けるための方法についても下記コラムでご紹介しておりますので、あわせてご参考ください。
家の売却でマイナスを抑える方法を知って、損失や赤字を減らそう

【購入】住宅ローン控除

住宅ローンを利用してマイホームを購入したときに利用できる控除です。

10年間は住宅ローンの年末残高1%（上限あり）を所得税から差し引けます。
条件によっては期間が13年間の場合もあります。

3,000万円の特別控除との併用はできません。

参考：国税庁「No.1212 一般住宅の新築等をした場合(住宅借入金等特別控除)」

【購入】マイホームの買い替え特例

マイホームを買い換えた場合、一定の要件に当てはまれば売却による譲渡所得税を、新しく購入したマイホームを売却するときまで繰り延べることができます。
非課税になるわけではありませんが、課税のタイミングを先送りすることができます。

参考：国税庁「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」

特例を適用させるためには確定申告が必要！

住み替えに関わる特例や特別控除は自動的に適用になるわけではなく、利用するには確定申告が必要です。

家を売却、または購入した翌年の確定申告を忘れずに！

工夫で住み替え時の税金を抑える！節税対策を確認

住み替えでかかる税金を少しでも節税するために、以下の2つの工夫にも取り組んでみましょう。

所有期間が5年過ぎてから売却する

5年以下の短期譲渡所得税と5年超の長期譲渡所得税で、税額がおよそ倍ほども変わります。
もし待てるなら、所有期間が5年を過ぎてから売却するようにしましょう。

ちなみに5年のカウントは購入日から売却日までの丸5年ではなく、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるものとなるので注意してください。

取得費・譲渡費用をできるだけ計上する

売却利益を計算する際、取得費や譲渡費用をできるだけ計上できれば、その分課税譲渡所得が減り、譲渡所得税も下がります。
以下のような費用が計上できるので、領収書などをしっかり保存し、忘れずに計上しましょう。

• 不動産会社へ支払った仲介手数料
• 印紙税
• 登録免許税
• 引っ越し費用
• 解体費用
• 立ち退き料
• 不動産取得税
• 土地の測量費や造成費用　　など

住み替えの税金と節税の方法を確認して、損のない住み替えを！

家の住み替えでは、売却と購入でそれぞれ税金がかかります。

売却と購入手続きでそれぞれ印紙税、登録免許税、さらに、売却では譲渡所得税、購入では不動産取得税が課税されます。

不動産の売買や住み替えに関わる特例や特別控除を上手に活用すると、税金の負担を抑えることができますよ。
特例や特別控除を適用するためには確定申告が必要ですので、忘れないでくださいね。

また、マイホームは所有期間が5年を過ぎてから売却する、取得費や譲渡費用をできるだけ計上して売却利益を減らす工夫もありますよ。

ジモットでは、札幌や札幌近郊の不動産買取・仲介を行っています。
不動産の売却で何かお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。