こんにちは、札幌の不動産会社「ジモット」の髙橋です。

近年日本では空き家が増え続けており、様々なトラブルが報告されています。

その中でも、空き家に対する不法侵入は深刻な問題の一つです。

空き家に対する不法侵入は、窃盗や器物破損、放火などの犯罪につながるリスクがあり、空き家の所有者は、それを未然に防ぐための対策が必要不可欠になっています。

本コラムでは、空き家の不法侵入について起こりうるトラブルやその対策法について解説します。

このような空き家は不法侵入されやすい！

不法侵入されやすい空き家には、どんな特徴があるのでしょうか？ご自身が所有する空き家に該当するものがないか、しっかりチェックしていきましょう。

・人が住んでいる気配がない

・郵便ポストにチラシ等が溜まっている

・ゴミが放置されている

・庭の手入れがされておらず、雑草や草木が生い茂っている

・屋根や窓などに破損が見られる

あくまで一例ですが、このような空き家は不法侵入しやすいと判断されてしまう可能性が高いです。

不法侵入をおこなう不審者は、人に見つかる可能性が低いような人目が届かない場所を好むので、「草木が生い茂っているような空き家」・「住人がしばらく出入りしていない形跡があるような空き家」は絶好のターゲットと言えます。

不法侵入されたらどうなるの？

不審者に不法侵入されると、様々なトラブルが起こるリスクがあります。

さらに、不法侵入が近隣住民への被害や放火などの犯罪につながり、人にケガをさせてしまったり、近隣の家へ被害を与えてしまった場合は、空き家の所有者に対して損害賠償が請求される可能性が高いです。

下記に起こりうるトラブルの例をいくつかあげておきます。

・空き巣に入られ、家財などを盗まれる

・不法投棄やゴミ置き場にされてしまう

・不法占拠や生活困窮者に住みつかれる

・放火や火の不始末で火災につながる

・不法侵入者と鉢合わせ

空き家の中に家財道具や住宅設備などがある場合は、空き巣に入られる可能性がありますので、家の中にも注意が必要です。

「久しぶりに家の様子を見に行ったら、不法占拠の不審者と鉢合わせてしまった」なんて可能性も十分あり得ますので、不法侵入は命の危機にもつながりかねません。

また、何かトラブルがあったことで「いわくつきの家」と認知されてしまったら、売却の際にも不利になることが予測されるでしょう。

多額の賠償金に?!損害賠償リスク

空き家の不法侵入リスクでご紹介したように、放火などの犯罪が実際に起こり、人にケガをさせてしまったり、近隣の家へ被害を与えてしまった場合は、空き家の所有者に対して損害賠償が請求される可能性が高いです。

被害状況により賠償金の負担は様々ですが、具体的例を3例ご紹介いたします。

空き家が自然発火や放火等で燃えてしまった場合

火災の原因は大きく「過失によるもの」と「故意によるもの」の２つに分けることができます。故意によるものが放火など、過失によるものは失火です。

まず「過失による」火災の場合、失火を取り扱う失火法で、近隣への損害賠償は免除になることが定められています。そのため、過失で火災を起こしてしまった場合は失火法によって守られ、近隣への賠償から救済されます。

ただし、どのような過失も認められる訳ではなく、故意とも思えるような重大過失が認められる場合には、失火法の適用から外れます。例えば管理不行き届きによる漏電火災などの場合は、管理の点で重大な過失があるとされ、失火法が適用されない可能性があります。

次に「故意による」放火等の火災場合、基本的に空き家の所有者は責任を負いませんが、空き家の状況によっては責任を問われるケースもあります。

例えば空き家の管理が悪く、誰でも家の中に入れるなどの状況は「第三者が容易に火を出せる状況を作った」という判断になり、重大な過失とされる可能性があるのです。この場合、失火法の適用から外れ、多大な損害賠償額になることがほとんどです。

人にケガをさせてしまった場合

この場合、被害者の治療費や入院費などの各種費用の負担や、被害者が通院や入院によって仕事を休まなければいけなくなった場合には、休業損害などの賠償金も発生します。

さらに、被害者にケガを負わせ、入通院させてしまったことに対する慰謝料も同時に請求されます。万が一亡くなったしまった場合には、何億円というケースも決して少なくありません。

空き家が倒壊して、隣の家に被害を与えてしまった場合

この場合は、近隣の家への被害が及んだ損害賠償費用や家財の損害を与えた賠償責任を負うことになります。

費用は損害具合により、修繕で済むのか、建て替える必要があるのか等で大きく異なります。建て替えとなった場合などは、数千万単位の請求になる可能性もあります。

たとえ火災保険に加入していたとしても空き家となると、保険対象外となる可能性もあるので注意が必要です。

不法侵入の対策は？

これまでに上げてきたような不法侵入リスクを回避するためには、所有する空き家を「放置」するということがないように対策する必要があります。

空き家を所有している以上、管理責任からは逃れられませんので、ここでは具体的な対策例をご紹介いたします。

❶管理方法を決める

基本的なことですが、管理方法を決めて定期的に建物や敷地の状況を確認するだけでも、リスク回避につながります。

もちろん、それには掃除や修繕等の手間や労力が掛かりますので、難しい場合は代行会社に依頼して、代わりに管理してもらうという方法もあります。

いずれにしても、固定資産税の他にランニングコストが掛かることになりますので、その価値があるのかしっかり検討してから判断することが大切です。

❷賃貸として活用する

空き家がそこまで傷んでいない状態の場合であれば、賃貸として活用できる場合があります。家賃収入が入りますし、人が住むことで目が行き届き、建物の劣化や老朽化のスピードも遅くなるメリットがあります。

築年数の古い家には借り手がつかないと思いがちですが、あえて築年数の古い家を選んでスローライフを送りたいと考える人も近年増えていますので、先入観で決めつけず、不動産会社に相談してみるのをおすすめします。

❸家を解体して、土地として活用する

解体費用の出費はありますが、空き家がなくなる分、管理の手間や老朽化、火災リスクは回避できます。さらに、土地に活用できるような要素があれば、駐車場経営や建て貸しなどで収益を上げることができるかもしれません。

ただし、空き家の解体により住宅用地特例の適用がなくなるため、固定資産税が高くなりますので把握しておく必要があります。

空き家の管理が難しい場合の解決法

所有する空き家が遠方にあったり、なかなか時間が取れないなど、管理が難しい場合も多いと思います。その場合の解決法についても3例ご紹介いたします。

 ❶売却する

空き家を売却することで、その後の管理手間や固定資産税等の維持費もかからなくなるメリットがあり、売却益を得られる可能性もあります。

通常、不動産を売却して利益が出ると売却益に対して税金が掛かりますが、一定の条件を満たす空き家の場合は非課税となる優遇措置もあります。

また、売却する場合には「そのままの状態で売却」「リフォームして売却」「解体して土地として売却」などいろいろな方法がありますので、状況に合わせたベストな方法を不動産会社に相談するといいでしょう。

❷買取を依頼する

空き家が売りにくい立地であったり、売りにくい条件がある場合は不動産会社に買い取ってもらう方法もあります。

買い手を探す必要がないので、価格の折り合いが付けばすぐに不動産会社へ売却でき、お金を得ることができますが、条件によっては買取を断られるケースもありますので、何社か探してみるとよいでしょう。

❸空き家バンクに登録

空き家バンクとは、空き家を活用したい人と管理者を探している人を結びつけるマッチングサービスです。

空き家を売りたい人と買いたい人をマッチングさせる空き家バンクもあります。

自治体が運営している空き家バンクや、アットホームやライフルホームズなどの不動産情報サイトで運営しているものがあり、それぞれ自宅から全国の空き家情報を調べることができます。

ただし各自治体の場合は、売買契約や仲介に一切関与しないので、トラブルを防ぐためには仲介業者に入ってもらうのが安心です。

このように、空き家の不法侵入には様々なリスクが多くあります。

弊社「ジモット」では、空き家の売却についてご相談を承ることができますので、所有されている方は、ぜひお気軽にご相談ください。

ご相談はコチラ（https://jimott.co.jp）から