こんにちは、札幌の不動産会社「ジモット」の髙橋です。

アパートを売却して利益を得た場合には、確定申告が必要になります。

確定申告とは、1月1日から12月31日までの1年間の所得を計算して所得税を申告・納付するものです。

会社員であれば、会社の年末調整で手続きができるのでご自身で確定申告をする必要はありませんが、アパート売却で利益を得たなど給与以外の所得があった場合は、個人事業主と同じく確定申告が必要になります。

また、損失が出た場合には不要ですが、確定申告をすることで節税につながる場合もあります。

そこで、今回の記事ではアパート売却における確定申告について詳しく解説していきます。

申告の手順や用意する書類、申告書の作成についても記載しておりますので、ぜひご参照ください。

【アパート売却】確定申告が必要な場合

アパート売却で利益（譲渡所得）が出た場合、確定申告を行い譲渡所得税の納付が必要です。

所得税・住民税・復興特別所得税を総称して「譲渡所得税」と言います。

譲渡所得とは、売却金額がそのまま譲渡所得になるのではなく、下記の計算式で算出するものです。

不動産譲渡所得 = 売却価格 -（取得費+譲渡費用）

※本記事の次章に詳しく計算方法を記載しています。

譲渡所得は「分離課税方式」と呼ばれるもので、給与所得とは別所得として計算、確定申告し、税金を納める必要があります。

譲渡所得税のうち、所得税と復興特別所得税は不動産を売却した翌年の2月16日～3月15日の間に確定申告をして納付。

住民税は所得税と同じく売却した翌年に確定申告を行い、6月頃に一括、もしくは4分割で納付します。

この時期に確定申告を行わなかった場合、「無申告加算税」や「延滞税」といったペナルティーを受ける可能性が出てきます。

いずれも非常に高い税率となっており、税金が高額になってしまいますので注意してください。

【アパート売却】確定申告が不要な場合

アパート売却で損失（譲渡損失）が発生した場合、確定申告は不要で譲渡所得税も課税されません。

譲渡損失というのは、簡単にいうとアパート購入価格より売却価格が少なかったということです。

この場合、譲渡所得が出ていないので確定申告は不要ですが、損失が大きい場合には確定申告をすることで他の所得と相殺し、節税につなげられるケース（損益通算）があります。

そのため、損失が出た場合でも確定申告を行うことをおすすめします。

※譲渡損失は同年中に売却した他不動産の譲渡益と損益通算できますが、給与所得などの他の所得とは損益通算できないので覚えておいてください。

確定申告の必要不要を決める「譲渡所得」計算方法

不動産の譲渡所得（売却益）は下記の計算式で算出します。

取得費・譲渡費用が多ければ多いほど譲渡所得が減り、それに課税される不動産譲渡所得税も安くなりますので、細かな費用でもできるだけ譲渡費用に計上するのが良いでしょう。

不動産譲渡所得の計算式と各項目の内容

不動産譲渡所得 = 売却価格 -（取得費+譲渡費用）

≪売却価格≫

アパートの売却価格のことを指しますが、金銭ではなく対価として物や権利を受け取った場合などは、その物や権利の時価が売却価格（譲渡価格）とされます。

また、売却価格の他に固定資産税の清算金が含まれますので注意してください。

≪取得費≫

アパートを購入した当時の費用で、購入時の仲介手数料や印紙代・登録免許税・不動産取得税などの諸費用も含まれます。賃貸経営していたアパート売却の場合は、これまでにかかった設備費やリフォーム費用なども取得費に含まれます。（事業所得などの必要経費に算入していない場合）

また建物の取得費は、購入代金または建築代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引いた金額となります。

▶減価償却費の計算式

建物購入費用×0.9×償却率×経過年数

※購入時の価格がわからない場合

相続等でアパートを取得した場合、購入した当時の費用がわからない場合は、「売却価格の5%」を取得費として計算することになっています。

≪譲渡費用≫

アパートを売却する際に生じた、仲介手数料や印紙代・建物解体費など様々な諸費用のことを指します。売却のために支払った立退料なども含みます。固定資産税など、維持や管理にかかった費用は含むことはできませんので覚えておいてください。

譲渡費用に含めていいものか否かの判断が難しいものも多いので、税理士に確認してみましょう。

アパート売却における確定申告の３つの手順

先ほども記載したように確定申告が必要な場合、アパートを売却した翌年の2月16日～3月15日までに確定申告を行います。

確定申告の手順は、基本的に下記の3ステップとなります。こちらの章で、一つ一つ解説していきます。

❶必要な書類を準備

❷確定申告書を作成

❸確定申告書を提出

❶必要な書類を準備

確定申告に必要な書類は多岐に渡りますので、申告時期に間に合うように余裕をもって準備しましょう。

また特例控除を利用する場合は、特例によって必要な書類が異なりますので注意してください。

• アパート購入時の売買契約書・建築請負契約書コピー
• アパート購入時の仲介手数料の領収証コピー
• アパート購入時の登記費用など諸費用の領収証コピー
• アパート売却時の売買契約書と領収証コピー
• アパート売却時の仲介手数料の領収証コピー
• アパート売却時の測量費・登記費用など諸費用の領収証コピー
• 売却したアパートの土地・建物の全部事項証明書
• 源泉徴収票
• 本人確認書類
• 確定申告書の用紙（申告書B・申告書第三表／分離課税用）
• 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）

アパート売却で利用できる特例

事業用アパートを売却して新たに事業用物件を購入する場合、「特定事業用資産の買い替え特例制度」を利用できる場合があります。

事業用アパートの売却後一定期間に新たに投資用不動産を購入し、購入後1年以内に賃貸を始めた場合に適応される制度です。

こちらの特例を利用する場合に、確定申告で必要な書類は下記となります。

・住民票

・売却した不動産の登記事項証明書コピー

・購入した不動産の売買契約書コピー

・買替資産の証明書

・先行取得資産に係る買い替えの特例の適用に関する届出書

・代替資産の取得期限延長承認申請書

 ❷確定申告書を作成

確定申告書の作成には、「税務署の相談窓口で作成」する方法と国税庁ホームページの「確定申告書等作成コーナー」を利用する方法の２つ選択肢があります。

確定申告書等作成コーナーは、入力画面に従って入力するだけで計算を自動で行ってくれるのでおすすめです。ご自身で作成するのが難しい場合は、税理士など専門家へ依頼しましょう。

❸確定申告書を提出

申告書の作成が済んだら、住所を管轄する税務署へ提出します。提出方法は、税務署へ「持参」か「郵送」、または「e-Taxで電子申告する」の3つです。

税務署への持参は、書類作成時の不明点などをその場で確認することができるので安心ですが、確定申告の時期は混雑しているため、時間に余裕のあるときに行きましょう。

e-Taxで提出する場合は、税務署で発行するIDとパスワードが必要になります。

IDとパスワードさえあれば、税務署の開庁時間に関わらず24時間提出が可能なので、日中時間が取れない方には便利です。

アパート売却時の確定申告負担を減らすために

これまでアパート売却における確定申告について詳しく解説してきましたが、記載した通りたくさんの書類が必要だったり、計算が難しいものがあったりと、慣れていない方には大変な負担になりますよね。

また、慣れていないことで本来節税できる金額を損してしまうという可能性も十分考えられます。

アパートを売却する際は、確定申告まで視野に入れて信頼できる不動産会社を探すことが大切です。

弊社でもアパートの売却のご相談を承っておりますので、売却を検討されている方はぜひ、弊社「ジモット」へご相談ください。

ご相談はコチラ（https://jimott.co.jp）から