こんにちは、札幌の不動産会社「ジモット」の髙橋です。

家の買い替え成功のカギを握るのは売却と購入の「タイミング」です。

買い替えは、今住んでいる家の「売却」と新しく住む家の「購入」という大きなお金が動く不動産取引が2回発生する重要なイベントです。

既存の住宅ローン残債があったり、新規で借入する場合は特に慎重にスケジュール調整を行う必要があります。

この記事では、最適なタイミングで買い替えを進めるための選択肢とそれぞれの手順について、分かりやすくまとめています。

売却と購入のタイミング次第で大きな損につながる可能性もありますので、ぜひ今回の記事をお役立てください。

【物件の種類別】家の買い替えタイミング

買い替えのための最適な売却タイミングは、物件の種類によって異なります。

一般的に木造の一戸建てなら築20年以内、マンションなら築10年以内が売れやすい傾向にありますが、物件の立地や建物の状態など条件に応じて異なるので一概には言えません。

そのため、ご自身が売却を考えている物件の最適なタイミングについては、査定を依頼する際に不動産会社へ相談するのが確実です。

ここでは一般的な傾向について記載しておきます。

一戸建ては築20年以内が目安

木造の一戸建ては、築20年を過ぎてしまうと価値がほとんどなくなると言われており、売却価格はほぼ土地の価格となります。

特に日本では新築で戸建てを購入する人が多く、需要のある立地でない限り築20年以上の中古戸建ては売れにくい傾向にあります。

逆に、築20年以上の中古戸建てでも需要のある立地であれば、スムーズに売却できる可能性が高くなります。

マンションは築10年が目安

マンションにおいては、戸建てに比べ流動性が高いので築30年以上でも十分売却を見込める場合が多いです。

より高い価格で売却を考えるなら、設備が古くなる築10年までに検討するといいでしょう。

ただし冒頭で述べた通り、そのマンションの立地や状態によって異なりますし、今の相場だと購入時よりも高くなっているということも十分考えられます。

売却を検討しはじめたら築年数に囚われず、まずは不動産会社へ相談してみましょう。

買い替えの「売却」「購入」の最適タイミングは？

家の買い替えの最適タイミングは、ご自身の状況に合わせて下記3つのパターンから最適な流れを選ぶことになります。

どの流れにしようか目星がついていても、3つそれぞれの流れを理解しておくことが、最適なタイミングで買い替えを成功させるポイントです。

それぞれ、次章でスケジュールとメリット・デメリットについて詳しく解説していきますので、ご自身の状況にはどれが最適かご検討ください。

【買い替えの流れ3パターン】

• 今住んでいる家の売却を先に行う「売却先行」
• 新居の購入を先に行う「購入先行」
• 今住んでいる家の売却と新居の購入を同時に行う「同時進行」

今住んでいる家の売却を先に行う「売却先行」

今住んでいる家の売却を先に行った後、新しい家を購入するのが「売却先行（売り先行）」です。

この場合のスケジュールとメリットデメリットは下記です。

売却先行の場合のスケジュール

• 今住んでいる家の売却活動
• 買主との売買契約
• 仮住まいへの引越し・新居探し
• 今住んでいる家の決済・引渡し
• 新居へ引越し

メリット

・売却で得た資金を、購入費用に充てられる

・売却代金が先に分かるので、資金計画が立てやすい

・売却期間をしっかり取れる

売却先行の場合、売却と購入をそれぞれ別のタイミングで行いますので、急ぐ必要が少ないのがメリットと言えます。

特に不動産の売買においては、急がなければならない理由があると相場より不利な条件で売却や購入を行ってしまいがちです。

売却先行は、住み替えを慎重に行いたい方や出来る限り希望価格で売却や購入を検討したい方に向いていると言えるでしょう。

デメリット

・仮住まいが必要になる

・引越しが2回必要になる

・ローン残債がある場合、一括で返済が必要

上記スケジュール部分でも説明した通り、売却後に新居が決まっていない場合には仮住まいが必要になります。

また、新居がなかなか決まらない場合は仮住まいの費用がかさみますし、引越し費用が2回分必要になるなどのデメリットがあります。

また、元住んでいた家の住宅ローン残債がある場合は、一括で返済する必要があります。

売却代金で返済が出来ない場合は、自己資金でまかなうか、買い換えローンを利用することになります。

新居の購入を先に行う「購入先行」

新しい家を先に購入し、その後に今住んでいる家の売却をするのが「購入先行（買い先行）」です。

この場合のスケジュールとメリットデメリットは下記です。

購入先行の場合のスケジュール

• 新居探し・購入・引越し
• 住んでいた家の売却活動
• 住んでいた家の売買契約・決済・引渡し

メリット

・新居探しの期間をしっかり取れる

・仮住まいが不要

・１回の引越しで済む

購入先行の場合、新居選びにしっかり時間をかけたい方や妥協したくない方に向いています。

売却先行に比べ、仮住まいや引越し費用などの負担が減りますが、次にあげるデメリットの方が大きくなる可能性もありますので注意が必要です。

デメリット

・売却代金を新居の購入資金にできない

・住宅ローンが二重になるリスクがある

・住んでいた家の売却額が安くなりがち

売却前に新居の購入を先にするということは、頭金などのまとまった資金が必要になります。

そのため、ある程度貯蓄がある・つなぎ融資を利用できるなどの、資金に余裕がある方が対象となります。

また、住んでいた元の家の売却に時間がかかると、新居の支払いと住宅ローンが二重になるリスクがあります。そのことから売却を急がなくてはならず、相場よりも安い価格にせざるを得ないことも少なくありません。

売却できない場合には「買取保証」を行ってくれる不動産会社もありますので、あらかじめ買取価格を抑えておくと良いでしょう。

【買取保証とは？】

住み替え時、住んでいた元の家の売却ができなかった場合に、不動産会社が家を直接買い取ってくれるものです。

この場合、売却価格は相場の7割程度になるのがデメリットですが、期日内までに確実に売却ができます。

今住んでいる家の売却と購入を同時に行う「同時進行」

今住んでいる家の売却と新居の購入を同時に進めるのが「同時進行」です。

金額的負担が少なく短期間で住み替えを完了できるメリットがありますが、売却と購入のタイミングを合わせるのが難しく、不利な条件になりやすいというデメリットがあるため、同時進行を目指しつつ、売却・購入のどちらかを優先していく方法も検討する必要があります。

同時進行の場合のスケジュールと、メリットデメリットは下記です。

売却・購入同時進行の場合のスケジュール

• 今住んでいる家の売却活動＆新居探し
• 住宅ローンの事前審査等、新居購入の準備
• 住んでいる家の売買契約と新居の売買契約
• 住んでいる家の売却決済と、新居購入の決済
• 住んでいる家の引渡しと、新居への引越し

メリット

・短期間で住み替えが完了

・仮住まいが不要

・1回の引越しで済む

・金額的な負担を抑えられる

住み替えを短期間で行えるため、引越しや役所への届け出なども効率的に済ませることができます。

また、仮住まいや引越し費用はもちろん、売却代金を購入資金に充てることができるなど金額的な負担が少ないのもメリットです。

デメリット

・売却と購入の時期を合わせにくい

・不利な状況での売買になりやすい

家を売却したい時期に買主がうまく見つかるかどうか、購入したい新居が見つかるかどうかのタイミングはコントロールが難しく、ほぼ運次第と言っても過言ではありません。

また無理に時期を合わせようとして、不利な条件になってしまうこともあるでしょう。

同時進行は住み替えにおいて理想ではありますが、実際には売却と購入のどちらかを優先しながら進めるのが一般的です。

家の買い替えタイミング成功確率UPのポイント

買い替えの最適なタイミングについて解説してきましたが「スムーズに売却できるか」「仮住まいや二重ローン、売却時の値下げなど余計な費用の負担をいかに減らせるか」がポイントになってきます。

買い替えタイミングの成功確率を上げるためには、売却・購入の仲介をする不動産会社を信頼できる1社に絞ることです。

1社に絞ることで、売却購入それぞれのスケジュール把握や住宅ローンの手続き案内など、ベストなタイミングで取引ができるようサポートしてくれるはずです。

それぞれを違う不動産会社に依頼すれば、そのスケジュール調整はすべて自分自身で行わなくてはいけません。

弊社「ジモット」でも買い替えのご相談を承っておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。

ご相談はコチラ（https://jimott.co.jp）から