こんにちは。札幌の不動産会社「ジモット」の髙橋です。 

相続として土地を受けうぐことになるケースがよくあります。 

知らない方も多いかもしれませんが、土地や建物を相続する場合も相続税が発生します。 

「小規模宅地等の特例」という制度を利用すれば、土地の相続税評価額を最大80％減額することができるため大きな節税となります。 

本記事ではこの、小規模宅地の特例という制度について解説します。 

小規模宅地の特例とは

 個人が、相続や遺贈によって取得した財産のうち、一定条件を満たせば土地の相続税評価額を最大で8割減額することができる制度です。 

土地は金額がそう安くない場合が多いため、相続税の支払いにより残された家族が住居や事業を売却せざるを得なくなる、という事を避けるための措置ともいえます。 

被相続人が事業を行っていた土地、賃貸していた土地にもこの制度は適用することができるので、家族で事業を行っているケースにもメリットがある特例です。 

相続税とは？  

  相続税とは、財産を相続した際にかかる税金のことです。  

亡くなった人から各相続人等が相続や遺贈（遺言により相続人以外が相続した場合）などにより取得した財産の価額の合計額が基礎控除額を超える場合、相続税の課税対象となります。  

まず、相続税の計算方法は以下です。  

相続税額 =（相続財産総額 – 基礎控除額）×　相続税率  

相続税は基礎控除額を超えた分に課税されます。  

相続財産の総額と、遺産および相続時精算課税制度（贈与を受けたときに、一定の税率で贈与税を計算し、贈与者が亡くなったときに相続税で精算する制度） を利用した贈与財産から、葬式費用や非課税分の財産を引いた遺産額を算出したあとで、基礎控除を引いたものに税率がかかります。  

では、相続した不動産の評価額はどのように決まるのでしょうか。  

相続税を算出するにあたり、土地と建物は別々に評価額が決められます。  

土地の評価額の方がちょっと複雑です。 

土地の評価額を確認しよう  

  土地の評価額は、路線価方式か倍率方式のどちらかによって算出されます。  

札幌市および近郊はほぼ路線価が定められている地域が多いです。  

路線価とは、路線（道路）に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額のことで、千円単位で表示しています。  

令和３年　財産評価基準書　路線価図  

https://www.rosenka.nta.go.jp/main_r03/sapporo/hokkaido/prices/html/04158f.htm 

土地の評価額の計算方法 

 土地は以下の計算式で評価額を出すことができます。 

相続税評価額＝地積（面積）×共有持ち分×路線価 
 

しかし複雑な土地の評価額、これだけでは正確ではありません。 

例えば、旗竿地などの変形地だったり、二面道路であったり、借地として他人に貸していたり・・・等という状況ごとに、ここから補正していくことになります。 

敷地の状況については、かなり様々なケースが補正対象となりますので、正確に知りたい場合には税理士に相談してみるのもよいでしょう。 

土地を他人に貸している場合には、借りている人の権利を控除して計算されます。 

上で紹介した路線価を確認すると、道路の部分にアルファベットが記載してあります。 

このアルファベットは、借地権割合といってアルファベットごとに割合が決まっています。 

路線価が1000万円で割合がＤとすると、土地を借りている人の権利が６０％なので、６００万円、貸している人の評価額は４００万円ということになります。 

ただし、この評価は土地を借りている人が自分で借地上に建物を建てた場合です。 

なぜなら、借地上に建物を建てている場合は借地借家法により借りる側が強く保護されているため、貸している側の評価額を減らし控除をこのように決めているわけです。 

小規模宅地等の特例の対象 

 小規模宅地等の特例の対象となるのは、以下の３種類の土地です。 

・入居していた土地 

・事業を行っていた土地 

・賃貸していた土地 

入居していた土地 

亡くなった方が入居していた自宅の土地は330㎡まで評価額の80%が減額されます。 

例えば、土地の面積が330㎡で路線価が15万円の場合、通常だと330×15=4950万円の評価額のところ、80%の3960万円が減額されて評価額が990万円とみなされます。 

基礎控除は「3000万円＋600万円×法定相続人数」ですから、もし相続人が1人だった場合は特例を適用させることができれば、通常かかる相続税を払わなくて良いことになります。 

適用条件は、亡くなった方の配偶者が相続すること、または同居していた相続人（子ども等）が相続すること。 

どちらもいない場合は、相続前の3年間に借家住まいをしていた相続人が取得することです。 

事業を行なっていた土地 

所有していた土地で、個人で店舗や事務所を構えていたケースです。 

その土地を取得した親族が亡くなった人の事業を引き継ぎ、相続税の申告期限までその事業を継続すること、または、その宅地等を相続税の申告期限まで有していることで、400㎡までは80%の評価減となります。 

賃貸していた土地 

 アパートや駐車場などに賃貸していた土地は「貸付事業用宅地等」として小規模宅地の特例が利用できます。 

一定要件を満たせば200㎡まで50%の評価が減額となります。 

適用条件は、相続開始前から土地を貸付していることと、相続税の申告期限まで貸付していることです。 

注意点としては、相続が開始される3年以内に始めた貸付不動産は特例の対象外です。 

老人ホームに入居していた場合 

亡くなった方が要介護認定または要支援認定を受けた上で、養護老人ホーム、特別養護老人ホーム、軽費老人ホーム、有料老人ホーム、介護老人保健施設、介護医療院、サービス付き高齢者向け住宅に入居、入所していた場合は、小規模宅地等の特例を利用できます。 

また、障碍者認定されているケースで障碍者支援施設等に入居、入所していても適用となります。 

ただし、自宅に入居していない間に自宅を賃貸していた場合では、特例を適用させることはできませんのでご注意ください。 

相続税がかからないケース  

以下の２つの場合では不動産を相続しても相続税が発生しません。  

・遺産総額が相続税の基礎控除を下回る場合  

・相続税の配偶者控除を受けられる場合  

遺産総額が相続税の基礎控除を下回る場合は、相続税の申告をする必要もありません。  

この金額は、「３０００万円＋６００万円×法定相続人数」です。  

例えば、亡くなった人が妻と子ども２人の家族がいた場合、法定相続人は３人となるため、３０００万円＋１８００万円で合計４８００万円となります。  

よって、不動産を含めた遺産総額が４８００万円を超えない場合は、相続税がかからないことになります。  

相続税の配偶者控除とは、配偶者が相続した遺産のうち課税対象となるものの額が１億６０００万円までであれば、配偶者に相続税が課税されない制度です。   

また、相続財産が１億６０００万円を超えても、配偶者の法定相続分までであれば、相続税は課税されません。  

配偶者控除により相続税がかからない場合は、相続税の申告が要件となるので注意しましょう。  

また、この特例は、相続税の申告期限内（死亡日の翌月から１０か月以内）に遺産分割が決まっていることが条件となります。
万が一、遺産分割で揉めてしまっているうちに申告期限が過ぎると、控除が使えなくなってしまいますので、遺産については生前にしっかり決めておくのがベストです。 

相続物件を利用しない場合は売却の検討を 

 ジモット では、札幌や札幌近郊のアパート・マンションの無料査定を行っています。  

相続した不動産のその後の使い道に困り売却を検討したい場合は、まずは査定を行うことをおすすめします。 

売却について検討したい場合は、まずは査定を行うことをおすすめします。 

ちなみに ジモット では物件の買い取りにも力を入れております。 

賃貸物件などの立ち退き交渉も得意としていますので、スムーズな売却にお困りの場合もまずはご相談ください。 

売却を検討している方は、是非お気軽に査定をご依頼ください。