こんにちは。札幌の不動産会社 ジモット の髙橋です。 

 

地価上昇に伴い、アパートを売りたいというご相談も増えています。 

相続で譲り受けたり、投資用に購入していたりとで所有しているアパートを売却したい場合に、少しでも高くアパートを売るためのコツについて解説していきます。 

アパートを売却する流れ   

アパートを売るには大きく以下のような流れで進みます。   

   

１．不動産会社にアパートの査定を依頼する   

２．不動産会社と媒介契約をむすぶ   

３．買主と売買契約をする   

４．買主に物件を引き渡す   

   

アパートの場合ですと、アパートの売却を得意としている不動産会社に査定を依頼するのが良いでしょう。  

不動産仲介会社は、それぞれに得意な物件やエリアを持っていることが多く、特にアパート等の物件の場合は実績がある担当者のいる会社ですと様々なトラブルにも対応できます。  

査定価格も、得意としている分野の物件の方が売却がしやすいため、そうでない会社に比べて価格が高い傾向にあります。  

アパートを売却するタイミング   

 アパートの多くは木造です。耐用年数の目安は50年程度ですが、実際は2～30年程度で建て替えを 

検討する時期となります。 

築年数の古いアパートでも売却されたり、または立地のメリットがあれば解体して土地として売却したりできるため、築年数が古いからといって絶対に売れないということでもありません。 

ただし、高額で売却することを目的とするのであれば、多くの購入希望者が見込めるのは築年数が古すぎず大規模修繕などがかからない時期に手放すのが良いでしょう。 

相場を調べる 

自分の所有しているアパートを売却する際に当然気になるのが、一体いくらで売れるのかですよね。 

札幌では地価が上昇しているため、地下鉄近郊などの好立地の場合は坪単価上昇により数年前より相場が上がっていることが多いです。 

まずは、スーモなどで実際に売りに出ている物件で、所有物件のエリアで規模や築年数が近いものを探して何となく把握してみる程度でよいでしょう。 

アパートの売却方法①　オーナーチェンジ 

オーナーチェンジのアパート売却において１番重要なポイントは、入居率の高さです。 

満室または満室に近い入居率であれば、査定に影響する大きなポイントとなります。 

アパートを経営するオーナーはいかに空室を出さないかについて考えて運営していかなければなりません。 

アパートを購入したい人は、利益を出す投資目的であることが多いため、当然入居率が高く利益がでやすい物件の方が売却価格が高くなります。 

そのため、もし現在入居率が悪いというだけの理由で売却を考えているのであれば、まず先に入居率を上げた状態に持っていくことをおすすめします。 

ここで査定額が変動してしまうため、入居率をアップすることができれば高額売却へとつながる可能性があります。 

もしアパートの立地条件などがあまり有利でない場合にも、満室であることで査定額が良くなる傾向があります。 

オーナーチェンジのメリット 

・入居者募集の手間が少ない 

・そのまま経営できる 

 

オーナーチェンジのデメリット 

・入居者の状況が不明 

・滞納者などの可能性 

 

オーナーチェンジでは入居者を退去させる必要がなく購入者はすぐにアパート運営ができる一方で、入居者のいる部屋は部屋の内部がどうなっているか分からないため、退去時に大きな補修が必要となってしまう可能性も十分にあります。 

家賃滞納者がいる場合 

 家賃を滞納している入居者がいる場合、家賃滞納によって退去することになると空室になるため、売りにくくなり売却時の大きな懸念事項となります。 

長期滞納者がいる場合には、契約解除の交渉に長い時間がかかる上、それでも退去しない際に強制退去を行なうと弁護士費用や残っている荷物の撤去費用が発生するなど、時間とお金がかかってしまいます。 

さらに、滞納者が自己破産すると未払い家賃を回収できなくなる可能性もあり、家賃滞納者の存在は買い手からするとマイナスポイントとなってしまいます。 

もし売却時に家賃滞納者がいる場合は、事前に管理会社等とよく相談しながら交渉を行い、対策しておくようにしましょう。 

アパートの売却方法②　退去後売却 

入居者をすべて退去させてから空室アパートを売却する方法です。 

築年数が古かったり、空室率が多いアパートでも、土地として売るなど需要に応じた売却が可能です。 

 

退去後売却のメリット 

・古いアパートでも売れる 

・土地として欲しい人に売れる 

 

退去後売却のデメリット 

・入居者の退去に時間とコツが必要 

・立ち退き料が発生する 

入居者の立ち退きが必要な場合 

 解体して土地だけ利用したい、建て替えたい、などの買主の希望が出る場合もあれば、耐用年数的に解体して土地として販売した方が良い条件で売れる物件もあります。 

立ち退きの際は当然ながら入居者に出て行ってもらう必要がでてきます。 

立ち退き勧告は売却の１年前～半年前に立ち退き料を支払って行いますが、そう簡単に全員が期間内に出ていく訳ではありませんので、プロに相談しながら進めるのがよいでしょう。 

得意な会社に依頼しよう 

 不動産の仲介業者は数多くありますが、得意分野は会社によって様々。 

新築の建売物件の仲介を得意としている会社もあれば、アパートなどの投資物件の実績が多い会社もあります。 

アパートの売却を依頼する際は、立ち退きなどトラブルを招きやすい状況になることも加味して、なるべくアパートの売却実績があるか、立ち退き交渉を得意としている会社に依頼するのが良いでしょう。 

仲介形態は専任媒介契約がおすすめ 

 売却を依頼する不動産会社とは媒介契約を結ぶことになります。 

媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の３種類の方法があります。 

それぞれ求められている義務などが異なりますが、好条件でアパートを売るためには仲介業者のやる気やモチベーションも実際のところ影響してきます。 

媒介契約の方法は当然アパートを売る側が自由に選ぶ権利がありますが、業者の売る気を引き出して頑張って売却してもらうのには専任媒介契約がおすすめです。 

実際のところ、広く使われている契約の形態でもあります。 

専任媒介契約 

専任媒介契約は、媒介契約ができる会社が１社と決められています。 

一般媒介契約のように、何社とも契約することはできません。 

ただし、一般媒介契約と同じように、売る側が自分で買いたい人を探してきて契約することができます。 

この契約では、レインズへ物件情報を、媒介契約をした日の翌日から７日以内に登録することが義務づけられています。 

一般媒介契約では、販売状況の報告義務もありませんが、専任媒介契約だと２週間に１回以上の連絡が義務づけられているため、物件の問合せ状況等がどうなっているかを定期的に知ることができます。 

また、契約期間が３か月以内と定められているため、３か月で売れなかった場合に販売を続ける際には契約更新をすることになります。 

基本的には専任媒介契約を結ぶことが多いです。 

アパートの条件を整理して損をしないために備えよう 

 アパートをより良い条件で売却するためには、タイミング、売却の方法、業者選定、など様々な要因が必要です。 

特にアパート売却では、入居者がかかわってくる場合トラブルになるケースもあるため、信頼できるプロに出会えるかどうかも重要なポイントとなります。 

 

ジモットでは、札幌や札幌近郊のアパートの無料査定を行っています。  

ちなみに ジモットでは立ち退き交渉を得意としていますので、まずはご相談ください。 

売却を検討している方は、是非お気軽に査定をご依頼ください。