こんにちは、札幌の不動産会社「ジモット」の髙橋です。

アパートをはじめ不動産の売却時に課税される税金には、いろいろな節税対策があります。

しかし、いろいろな節税対策がある分、そのどれが自身の売却時に適用になるのか、特例を受けられる要件に該当するのか、分かりにくいと感じている方も多いのではないでしょうか。

また、売却する不動産が居住用であるか事業用であるかによっても、節税対策が異なります。

特に、賃貸経営をしているアパートの売却には多くの税金が掛かるため、少しでもその負担を減らすために、節税対策についてしっかり理解しておくことが大切です。

今回は、事業用アパートの売却時における節税対策５つを詳しく解説していきます。

節税①取得費をもれなく計上

不動産譲渡所得の計算は下記の計算式で算出しますが、「取得費」「譲渡費用」が多ければ多いほど譲渡所得が減り、それに課税される不動産譲渡所得税が安くなります。

まずこの章では「取得費」をできるだけ多く計上する方法を解説していきます。

【不動産譲渡所得の計算式】

不動産譲渡所得 = 売却価格 -（取得費+譲渡費用）

取得費とは、アパートを購入した当時の費用のことで、購入時の仲介手数料や印紙代・登録免許税・不動産取得税などの諸費用も含まれます。

賃貸経営していたアパート売却の場合は、これまでにかかった設備費やリフォーム費用なども取得費に含まれます。（事業所得などの必要経費に算入していない場合）

しかし、購入した当時の費用がわからない場合は、「売却価格の5%」を取得費として計算することになっており、この場合、税金が大きくなってしまうことがほとんどです。

このような事態を避けるために、購入した当時の費用がわかる資料を出来る限り探すことが肝心です。

取得費がわかる資料は「購入時の売買契約書」が確実ですが、見つからない場合は下記の資料も役立ちます。

・アパートが購入当時新築だった場合は、建築を担当した販売会社等に売買契約書の写しを依頼

・購入時に仲介に入った不動産会社やアパートの売主から売買契約書の写しを依頼

・ローンを利用して購入している場合は、ローンの金銭消費貸借契約書から購入額を推測

・同じくローンを利用している場合は、抵当権設定額から購入額を推測

上記のような資料を取得費としたい場合には、まず税務署に相談してみましょう。

また、このような資料を探すことは、購入した当時に掛かった諸費用についても知ることができる可能性が増えますので、出来る限り購入当時の資料を探して整理しておきましょう。

【取得費に加算できる購入時の諸費用例】

・売買契約書へ貼り付けした印紙代

・仲介手数料

・登録免許税

・司法書士への手数料

・不動産取得税

・測量費

・建物解体費

・整地費用

・下水道や擁壁の設置費用

・リフォーム費用

節税②譲渡費用をもれなく計上

次に譲渡費用について解説していきます。

「取得費」と同様、「譲渡費用」が多ければ多いほど譲渡所得が減り、それに課税される不動産譲渡所得税が安くなります。

譲渡費用には、下記を計上することができます。

【譲渡費用に加算できる売却時の諸費用例】

・売買契約書へ貼り付けした印紙代

・仲介手数料

・立退料

・登記費用

・建物解体費

・売却のための広告料

・売却のための鑑定料

・売却のための建物補修費

・交渉のために使用した交通費や通信費等

このように、アパートを売却する際に生じた諸費用は、基本的に譲渡費用に加算することができます。

固定資産税など、維持や管理にかかった費用は含むことはできませんので覚えておいてください。

取得費や譲渡費用は、それに加算できるものか否かの判断が難しい場合もあると思いますので、税務署や不動産会社等に確認してみましょう。

 節税③税率が下がる5年超を意識して売却

譲渡所得税の税率は、そのアパートを所有していた期間によって下記のように異なります。

売却時期の調整が可能であれば、所有期間が5年を超えてからの方が税率が下がり、大きな節税につながります。

例えば、不動産譲渡所得が800万円である場合、不動産譲渡所得税は下記のようになります。

例：アパートの売却価格3,000万円、取得費用200万円、購入価格2,000万円の場合

売却価格3,000万円-（取得費用200万円+購入価格2,000万円）=不動産譲渡所得 800万円

また、「所有期間が10年を超えると軽減税率の特例が適用され、さらに税金が安くなる」という特例もありますが、この特例を利用できるのは居住目的で物件を利用していた人のみです。

賃貸経営していたアパートを売る際は利用できないので注意しましょう。

 節税④特定事業用資産の買換え特例を利用

投資用アパートを売却して新たに投資用物件を購入する際には、「特定事業用資産の買い替え特例制度」を利用できる場合があります。

特定事業用資産の買い替え特例制度とは、投資用マンションの売却後一定期間に新たに投資用マンションを購入し、購入後1年以内に賃貸を始めた場合に適応される制度です。

これは不動産買い換え時の負担を下げるために、納税を一時的に将来に繰り延べるもので、税負担自体がなくなるわけではありません。

一時的に免れることができ、譲渡所得にかかる税金を最大で80%まで繰り延べ出来ます。売却時の負担を減らすことができるため、該当する方は上手に活用しましょう。

ただし、特例制度の対象となるのは、アパート売却の前年〜翌年に新たに購入した物件です。

前年中に購入した物件を「買い替え資産」とするためには、購入した年の翌年3月15日までに「先行取得資産に係る買換えの特例の適用に関する届出書」を税務署長に提出をしておくことが必要です。

また、譲渡した翌年中に新たにアパートを購入する場合には、確定申告の際に「買換（代替）資産の明細書」を添付しなくてはなりません。ご自身が該当するか否か、事前に確認が必要です。

【特定事業用資産の買換え特例を受けるための条件まとめ】

・売却する不動産と購入する不動産は、どちらも事業用であること

・売却する年の1月1日において、不動産の所有期間が10年を超えていること

・不動産を売却した前年から翌年の間に、不動産を購入すること

・新たに購入した不動産は、買った日から1年以内に事業に使うこと

 節税⑤土地の1,000万円特別控除を利用

アパートを取得した年が「平成21年」または「平成22年」だった場合には「土地の1,000万円特別控除」を利用できます。

この特例が適用になると、譲渡所得から1,000万円を控除できます。この際、建物は対象外となりますので注意が必要です。

【土地の1,000万円特別控除を受けるための要件】

（1）平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に土地等を取得していること。

（2）平成21年に取得した土地等は平成27年以降に譲渡すること、また、平成22年に取得した土地等は平成28年以降に譲渡すること。

（3）親子や夫婦など特別な間柄にある者から取得した土地等ではないこと。特別な間柄には、生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

（4）相続、遺贈、贈与、交換、代物弁済および所有権移転外リース取引により取得した土地等ではないこと。

（5）譲渡した土地等について、収用等の場合の特別控除や事業用資産を買い換えた場合の課税の繰延べなど他の譲渡所得の特例の適用を受けないこと。

 事業用アパートの売却には使えない特例

事業用アパートの売却については、自己が居住していた居住用不動産の売却にあたらないため、譲渡益が出た場合に下記3つの特例は利用できませんので注意してください。

【事業用アパート売却において利用できない特例】

×3,000万円特例控除

×10年超所有軽減税率の特例

×特定居住用財産の買換え特例

このように、アパート売却には専門的な知識やノウハウを要するものが多くあります。

弊社「ジモット」では、節税対策なども踏まえながら売却のご相談を承ることができますので、アパートの売却をご検討の方は、ぜひお気軽にご相談ください。

ご相談はコチラ（https://jimott.co.jp）から