こんにちは。札幌の不動産会社「ジモット」の髙橋です。 

 

離婚をする際に完済したい住宅ローンの残債。 

住宅ローンの支払いをしながら家に住み続けたくない場合は、売却して整理したいところですが、売却してもローンの完済が難しいようなケースでは、任意売却という方法で家を整理することができます。 

本記事では、住宅ローンの完済や任意売却を選ぶ際のメリットとデメリットについて解説していきます。 

 

住宅ローンを完済する 

 

住宅ローンの残債を完済できる程のまとまった現金があれば、ローンを一括完済した上で家の名義を単独に変更するのが良いでしょう。 

ただし多くのケースでは、離婚したからといって多額のローンを一括返済できるほどの現金を用意するのはかなり難しいです。 

手元にそれほどの現金がない場合は、家を売却してその売却で出た利益を充ててローンを完済するという方法もあります。 

 

 

離婚時の住宅財産の注意点 

 

住宅ローンが残っている場合、離婚前に完済することが望ましいです。 

残債が残っていると家にローンの担保として抵当権が設定されています。 

そのため、金融機関の許可なく名義を変更することができません。 

抵当権は、とてもトラブルになりやすいです。 

住宅ローンの残った状態でローンの名義人が家を出て行ったとしても、その債務者が名義変更をしない限り例え住んでいなくてもローンの返済義務はなくなりません。 

もし支払いが滞って金融機関に抵当権を行使されたら、財産分与された物件であったとしても、家を競売にかけられて出ていかなくてはならなくなる可能性があります。 

そのため、住宅ローンの債務者でない人が家を譲り受ける時には、ローンの残金を完済するか、家を譲り受けた人へ債務者を変更する事が良いのですが、そういはいっても、ローンを完済する現金がある事は少ないですし、財産分与を受けた側に債務者を変更する事を嫌がられるケースもありますので、売却で現金化した上で分配するのが簡単でしょう。 

できるだけスムーズに問題なく離婚を進めたい場合は、売却するのが基本的にはおすすめです。 

 

売却しても住宅ローンを完済できない場合 

 

家を売却する相場金額よりも住宅ローンの残債の方が多く、住宅を売っても完済ができない場合もあります。 

例えば、売却した利益が2500万円だとして、住宅ローンの残りが3000万円だとすると、差額の500万円を用意する必要があります。 

まずは家の査定を行い、売却の予測費用について資金計画をたてておくことがとても重要です。 

 

任意売却とは 

 

任意売却とは、住宅ローンを延滞している場合に貸している金融機関の了承を得ることで、家を売却しても住宅ローンの残債が残ってしまうケースでも売却できる方法です。 

通常このようにローンが残りかつ自己資金を足しても完済できない場合は売却ができませんが、この任意売却という方法であれば、金融機関と売却活動を進めることでそれが可能となります。 

ちなみに不動産業界ではよく「任売＝にんばい」と略して呼びます。 

 

住宅ローンを滞納すると、連帯保証人や連帯債務者にも返済の請求がされます。 

住宅ローンの名義が上記のように共有の場合は、離婚後であったとしても連絡を取り同意を得なければ任意売却をすることができません。 

任意売却または競売をして家を売却すると、そのまま住宅ローンの返済が終わったとしても家に住み続けることはできませんので、もしどちらかが住宅に住み続けている場合は話し合いが必要となります。 

 

 

任意売却のメリット 

 

滞納などにより強制的に競売にかけられて売却される家は、市場価格の６～７割の値段で販売されることになります。 

対して任意売却を行う場合は、市場価格に近い金額で取引されることが多いので、まず売却金額の差がメリットとしてあげられます。 

競売だと裁判所主導になり自宅へ執行官が来る等がありますが、任意売却では通常通り不動産仲介会社に依頼をして売却を行うため、一般的な売却と同じような流れで進めることになります。 

また、競売になると競売物件として公に公表されるため、任意売却のほうがプライバシーの点でも有利と言えます。 

連帯債務者や連帯保証人といった、共同の債務者を外すこともできます。 

これはどちらかが残ったローンの延滞をするなどのトラブルのもとを減らすことになるため、離婚をする場合には大きなメリットとなります。 

 

 

任意売却のデメリット 

 

任意売却をかけても期間内に売れなかった場合、競売にかけられることになります。 

金融機関は任意売却と同時に競売の手続きを進めていきます。 

競売の開札日前日までに任意売却が完了していないと、競売を取り下げることができません。 

さらに、この値段なら買いたいという購入希望者があらわれたとしても、任意売却の購入価格は金融機関から承認を得た金額でなければ売却することができないため、値下げ交渉を独自で行うことができません。 

つまり人気のエリアでない場合は売れ残ってしまい、競売にかけられてしまうケースもあります。 

 

ちなみに任意売却にしたからといって、完済しきれないローンの残債がなくなるわけではありません。 

残った差額は今後も引き続き支払う義務があります。分割払いも可能です。 

競売となると分割払いができないため、自己破産する等の方法をとることになります。 

また、任意売却は住宅ローンを延滞している人でなければ選ぶことができません。 

つまり信用情報に傷がついて、ブラックリストに載ってしまうため、最短で５年は今後ローンを組むことができなくなります。 

現在使用しているクレジットカードも利用することができなくなる等、生活をする上での金融的なデメリットも大きいです。 

 

 

任意売却の流れ 

 

実際の住宅の売却の流れは以下になります。 

 

１．金融機関から督促状が届く（届いた場合） 

２．不動産仲介会社に査定を依頼する 

３．金融機関から任意売却の合意を得る 

４．売却の手続き 

５．購入希望者と交渉、売買契約 

６．決済 

７．家の引き渡し 

 

督促状が届いたらすぐに、任意売却を得意とする不動産会社に相談しましょう。 

延滞して督促状が届く前でも、ローンの支払いへの不安や離婚時の売却相談など不安な点を不動産会社に相談しておくことをおすすめします。 

任意売却ではなく一般の売却で住宅ローンの残債を消せる場合もありますし、どうにもならない状況になる前に、査定依頼をきちんと行い整理するべき資産状況について把握しておくことが重要です。 

また、不動産を仲介業者を通して一般個人に売りに出す場合は、すぐに現金化ができるわけではありません。スケジュール的にも余裕をみておきましょう。 

 

 

離婚する前や、住宅ローンの滞納前に売却相談を 

 

状況が進んでしまうと選択肢も限られてしまいます。 

離婚の検討段階や、住宅ローンの支払いを延滞する前に、できれば早めの段階で不動産仲介業者に売却について相談するのが良いでしょう。 

また、既に住宅ローンを滞納して任意売却を実行せざるを得ない状況でも、不安点をしっかり解消して進められるよう、売却について不動産会社に相談してください。 

 

離婚時でも、なるべくストレスなくスムーズに進められるようしっかりと準備をしましょう。 

 

ジモットでは、札幌や札幌近郊の住宅の無料査定を行っています。   

任意売却や売却の不安な点につきましても、親身に相談にのりますのでまずはご相談ください。  

売却を検討している方は、是非お気軽に査定をご依頼ください。