築20年のアパートは売却に最適！？売却時の注意点についても解説
こんにちは、札幌の不動産会社「ジモット」の髙橋です。
アパートを所有しているオーナー様にとって、アパートの売り時は常に付きまとう大きな問題のひとつですよね。
特に築20年程度のアパートだと、まだ新築当初の面影があったり、室内の設備スペックも新しいものと大きく見劣りしないなどの特徴があるので、経営を続けるか売却するか悩まれる方も多いタイミングです。
今回は築20年のアパートにフォーカスして、売却するメリットやデメリット、売却価格、売却時の注意点などについて詳しく解説していきます。
アパート経営をする上で築20年は大きな節目です。
損のない選択ができるよう記事をまとめましたので、ぜひご一読ください。
目次
築20年アパートの資産価値と売却価格
アパートは年月が経つと同時に資産価値も下がっていくものです。
アパートの構造によって資産価値の低下には差がありますが、木造の場合は築20年で購入時の30%程度～半額以下まで資産価値が低下するといわれています。
鉄筋コンクリート造の場合は耐用年数が長いため、資産価値の低下は木造に比べると緩やかです。
資産価値が低下するということは売却価格も下がっていくことを意味します。
築16～20年程度のアパート価格は平均で新築時から30%程度下落、築21～25年では50%近くも下落しているというデータもあります。
また、アパート価格は土地と建物の合計額で構成されており、築年数が経過すると売却価格が下がるのは、ほとんどの場合建物価格が下がることが原因です。
土地価格の低い地域では、価格全体に占める建物価格の割合が大きくなるため、築年数の経過によってアパート売却価格が下落する割合も増えます。
土地価格が安い地域ほど下落率が大きくなるので覚えておきましょう。
逆に所有するアパートが値上がりしているようなエリアにある場合は、土地価格が値上がりし、建物の価値が下がっていても利益につながる可能性があります。
築20年アパート売却のメリットデメリット
冒頭に記載した通り、築20年のアパートは「経営を続けた方がいいのか」「売却してしまった方がいいのか」判断の難しい時期でもあります。
ここでは、築20年でアパートを売却する上でのメリットデメリットをあげておきますので、ぜひ参考にしてください。
【◎メリット】
・需要が高く売却しやすい
・ローン残高等を差し引いても手残りが残りやすい
・大規模修繕等をする前に手離れできる
・新耐震基準を満たしている
【△デメリット】
・新築時と比べると価格の目減りがある
・競合物件が多い時期である
・設備故障が出てくる時期のため値交渉される懸念がある
・出口戦略が定まっていないと、今後のリスクが増える
築20年のアパートは需要が高く、統計上多く売買されている物件なので、売却しやすい時期であると同時に、この機を逃した時のリスクも増え始める時期です。
アパートの売却は不動産の専門知識はもちろん、アパート経営に関しての知識も必要になってきます。ご自身だけで計画せず、実績のある不動産会社へ相談することが大切です。
築20年アパート売却時の注意点
ここからは、築20年アパートの売却を検討する際によくあるお悩みに合わせて、その注意点について４つ解説していきます。
①リフォームした方がいい？
②アパートは解体した方が売れやすい？
③不具合の告知は正直に！
④ローン残債があっても売却できる？
①リフォームした方がいい？
築20年頃になるとリフォームをした方が売れやすくなるのではと考える方もいらっしゃいますが、リフォームについては慎重に検討する必要があります。
リフォーム後に売却する場合、リフォーム費用を上乗せして売りに出すことが多く、その分相場よりも高い価格設定になってしまうため、売れにくくなる可能性があります。
さらに最近では、安く購入して自分でリフォームしたいと考えている買主も少なくないので、買主候補を自ら狭めてしまうことにもつながります。
リフォームについてはご自身で判断せず、必ず不動産会社等、信頼のおける人に相談しましょう。
②アパートは解体した方が売れやすい？
古いアパートの場合だと、アパートとして売りに出すよりも土地として販売した方が売れやすくなることもあります。
しかし、築20年程度のアパートは、まだまだ売却が見込める築年数です。人から聞いた情報やインターネットで調べた情報を鵜呑みにせず、ご自身が所有するアパートの状況を把握した上で判断しましょう。
また、解体するにしてもリフォーム同様に多額の費用が掛かりますので、なかなか売れない場合などの対策として残しておいても遅くはありません。
③不具合の告知は正直に！
室内の設備が壊れていたり、経年劣化や汚れがあるなどの場合、修繕やリフォームをしなくても売却することは可能です。
ただし、修繕せずに売却する場合、不具合箇所に関して正直に買主へ告知する必要があります。
不具合があると購入をやめてしまうのではないかと考えて、ついつい隠してしまいがちになることですが、知っていて隠していた不具合に関しては、のちのちに契約不適合責任を問われることになりますので注意してください。
④ローン残債があっても売却できる？
アパートを売却する際に、ローンの残債があっても売却は可能です。
基本的に、ローンが残っていると抵当権が金融機関にあるため、勝手に売却できませんが、抵当権を抹消することで売却が可能となります。
抵当権を抹消するためには、住宅ローンを完済する必要があります。
自己資金で完済できない場合には、アパートの売却価格を返済に充てて完済することができます。
そのため、ローンの残債がいくら残っているのか、アパートの査定額で完済できるのか、について事前に確認しておきましょう
築20年のアパート売却をスムーズに進めるためのポイント
アパートの購入を検討する買主候補は「不動産投資家」がメインになり、居住用不動産の売却等とは買主のターゲット層が異なります。
相場を常にチェックしていたり、不動産や経営の専門知識がある人も多いので、価格設定や仲介を依頼する不動産会社の選び方がスムーズな売却につながるポイントになります。
ここでは２つのポイントをご紹介します。
☑事前に相場を把握する
☑実績のある不動産会社を選ぶ
事前に相場を把握する
築年数が経過すると資産価値や売却価格が下がるのはこれまでにもご紹介してきました。
ただし、築年数で資産価値が下がっていても、実際にいくらで売却できるかはその時の相場で決まります。
土地価格などが値上がりしているようあ状況であれば、建物自体の価値が下がっていても土地価格で利益を得られる可能性もあります。
ここで重要なのが、事前の査定です。
所有しているアパートの資産価値がどの程度なのか、どのくらいの価格で売れそうかなど、事前に把握しておくことは不動産売却で損をしないための鉄則です。
実績のある不動産会社を選ぶ
アパートの売却では、不動産会社に仲介を依頼して買主を探す人がほとんどです。
この場合、仲介を依頼する不動産会社をきちんと選ぶことも築20年のアパートを売却するための重要なポイントとなります。
まずは、アパートの売却実績が豊富かどうかを調べるのがおすすめです。
売却実績が豊富な不動産会社は顧客をおおく抱えている可能性が高いため、売却先を紹介してもらえる可能性が高くなります。
また、実績が多いということは売却のためのノウハウも豊富に持ち合わせていると考えることができます。
不動産会社の中にはアパートも取り扱っていても、広告掲載をするのみで積極的に取り組んでくれないなどの会社も多いので、親身に相談にのってくれるか、柔軟に対応してくれそうかどうかなどでも見極めましょう。
適正な価格設定で売却を成功させよう
今回は築20年のアパート売却について、そのメリットやデメリット、売却のためのポイントなどを解説してきました。
不動産売却においては、売り出し価格の設定も大きなポイントになります。
特に築20年程度のアパートでは値交渉も多くありますので、それも想定しながら相場にあった価格設定を心がけましょう。
できるだけ高く売りたいという気持ちになりがちですが、相場よりも高い価格設定だと売れ残り、結局大きな損につながってしまう場合も多くあります。
相場に近く、ローンも完済できて、ある程度の値引き交渉にも対応できる価格設定がベストです。
弊社「ジモット」でもアパート売却のご相談や査定を承っておりますので、お気軽にご相談ください。
