こんにちは。札幌の不動産会社「ジモット」の髙橋です。 

不動産を購入して保有していても、人生のタイミングで他の物件に住み替えようという事もありますよね。 

自己資金が潤沢にあって所有物件が売れなくても平気！という方はさておき、多くのケースでは今住んでいるマイホームを売却してそのお金を元に住宅ローンの精算をするか、自己資金の足しにする等の目的で売却をかけることになります。 

ですが、売り出したものの売れない場合はどうしたら良いのでしょうか？ 

困ったことにならないよう、方法をしっかり把握しておきましょう。 

住宅ローンの残債を売却金で返済しなければならない場合 

不動産を購入するために銀行など金融機関と住宅ローン契約をする際、金融機関はローンの対象となる不動産を担保とする抵当権を設定します。 

抵当権とは、住宅ローンなどを借りるときに、購入する住宅の土地と建物に金融機関が設定する権利のことです。 

抵当権者である金融機関が、住宅ローンの返済ができなくなった際にその不動産を差し押さえるために設定します。 

万が一、住宅ローンの返済が滞った際等にこの抵当権を実行して、対象の不動産を競売にかけることでローンの残代金を回収します。 

抵当権がついたままでも不動産の売買は可能ですが、いつでも抵当権を実行して競売にかけられてしまうリスクがありますので、買う人はまずいません。 

そのため、住宅ローンが残っていない、つまり抵当権のついていない物件でなければ売却ができないため、まずはローンの完済をして抵当権を抹消する必要があるのです。 

また、多くの場合で住み替え予定の新しい物件と現在住んでいるマイホームとのダブルローンは組めないと思った方が良いでしょう。 

住宅ローンは収入を元に返済比率などを考慮して審査がおりているので、住宅２軒分を支払う余裕があるケースは別として、そもそも２つめの住宅ローンは組めないか、払えないかのどちらかが一般的ですからダブルローンは現実的ではありません。 

よって、まずは不動産の売却金を利用して完済計画を組むことになります。 

売れなくて困らないための対策１：買取保証 

住み替えという事は、引っ越す先の新しい家やマンション等の希望の物件があったり探したりするかと思いますが、引っ越したいタイミングで自分の所有物件が都合よく売れるなんて事はまずありません。 

多くの販売物件では引渡の時期が決まっていますので、その時までに既存の住宅ローンを完済済みである必要があります。 

また、地価上昇が著しい札幌では、不動産が売れるスピードがかなり早いため、そもそも住宅ローンの審査が通っている状態でなければ申し込みも受け付けてもらえないというケースも多いです。 

購入を希望する物件があるまたは探したいという際には、ローン完済と新しいローンの承認済または新規購入の自己資金がある状態にしておきたいものです。 

所有物件が売れてから一旦賃貸や実家などの別の家へ引っ越してから住み替えを動き始める、という場合には問題ありませんが、そうでない場合、売却のタイミングに左右されない方法の１つが買取保証です。 

これは、もし一定期間売りに出しても売れなかった場合、業者が代わりに家を買い取ります、という仕組みです。 

デメリットとしては査定金額よりも低い金額となりますが、確実にこの時期にこの金額で買い取ってもらえる、という保証がつきますので、同時進行で他の物件を探したい場合には買取保証を元に資金計画を組むことが必須となるでしょう。 

売れなくて困らないための対策１：業者買取 

「不動産、どこよりも高く買い取ります！」と謳っているような買取業者です。 

中古の戸建てやマンションを買い取り、リフォームやリノベーションを行なったり、古い家を取り壊し更地にしたうえで新しい建物を建てて再販するなどをしている専門業者です。 

一般に売却するのに比べると、相場よりも安い金額で売ることになりますが、とにかくスピードが早いです。 

購入希望者に内覧させる等の手間もないため、とにかく早く売ってしまいたい場合には業者に買い取ってもらうのも手でしょう。

売却しても売れない時にすること 

住み替えのスケジュールを守る場合には以上２点をふまえて売却と買取の同時進行がポイントだとお伝えしました。 

とは言えもし可能ならば希望価格で売りたいところですが、売却中の家が売れない時は、どんな理由があるのでしょうか。 

価格変更で対応しよう 

売りに出しているのに思うように問い合わせが来ないなどで長期間売れない場合、原因として価格が相場よりも高いことがあげられます。 

そのため価格を下げることで売れた、なんていうのはよくある話です。 

まずは価格を調整してみましょう。 

仲介会社を選ぶ際に、複数業者に査定依頼をした中から一番高く販売金額を出した会社を選んだとしたら、その価格がそもそも相場よりも高くて売れない、という可能性は十分にあります。 

他の販売中物件などを調べて、自分の物件が相場に比べてちょっと高いかも…と感じた場合には、仲介会社に価格の件を相談してみることをおすすめします。 

いつまでも売れ残っていると、購入側からも「この物件ずっと売れ残っているな…なにか問題があるのかな」と良くないイメージをつけられるデメリットもありますので、売れそうな金額をきちんと相談した上で売却を進めましょう。 

仲介会社を変更するのも手 

「なぜ問い合わせや内覧は来るのに売れないんだろう？」というケースもあるでしょう。 

不動産の仲介会社の担当者に売る気がないのでは…などと思うこともあるかもしれません。 

基本的には１人の担当者が物件を販売することになるため、不動産会社と良い担当者に出会えるかが大変重要な点となります。 

もし、担当者のレスポンスが遅いなど対応に疑問を感じることがあれば、仲介会社に相談をするか、それでも改善されないような場合によっては思い切って媒介契約をする不動産会社を変更するなども視野に入れるのも１つかもしれません。 

仲介会社によって得意不得意がありますので、大手だから良い、地場だから良い、と一概には言えない部分もありますが、担当者との相性は重要なポイントなので、売却に向けて一緒にやっていけそうと思えるかどうかも判断基準に入れておきましょう。 

売れなくて困った事態を防ぐために 

住み替えでは、現在のマイホームの売却と住み替え先となる新居の購入を行うことになり、売却のみ行う場合に比べてかかる労力も多くなってしまいます。 

また、もしかしたら家が売れないかもしれない、売れなかったらどうしようという不安を抱え続けるのは大変なストレスになってしまいます。 

そのため、自分のケースの場合どのような方法が１番スムーズに売却を行い住み替えることができるか、しっかりと検討した上で進めていくことをお勧めします。 

ただし、住み替えはスケジュールと資金の流れがシビアな事が多いので、困った事態をなくすためにはプロに相談するのが１番です。 

色々な方法の中から自分に合った進め方をしっかりと考え、無理のない状態で、新しい暮らしをスムーズに始められるように対策を練りましょう。 

ジモットでは、札幌や札幌近郊の土地、住宅、アパート、マンション等の無料売却相談を行っています。   

売却中だけどうまくいっていない方や、売却を検討している方は、是非お気軽にご相談ください。