こんにちは、札幌の不動産会社「ジモット」の髙橋です。

「空き家を売却したいけど、どうやって売ればいい？」「古い家だから売れるのだろうか？」など、空き家の売却について不安を持たれている方も多いのではないでしょうか？

空き家は所有しているだけで固定資産税などのコストが掛かることはもちろん、放置することで近隣住民に迷惑がかかったり、大きな被害につながってしまう可能性を秘めています。

この記事では、空き家の売却方法と売却するまでの６ステップについて詳しく解説していきますので、所有する空き家のスムーズな売却にお役立てください。

空き家を売却する３つの方法

空き家を売却するための方法は次の３つに分かれます。

• そのまま売却
• 空き家を解体して更地として売却
• 不動産会社に買取してもらう

では、どの方法を選ぶのが良いのでしょうか？

空き家の状況や条件によって異なりますので、それぞれのメリットやデメリットを解説していきます。

そのまま売却

そのままの状態で売却する方法は、解体費などの出費を抑えることができるので、他の方法より高く売れることがメリットとしてあげられます。

ただし、「空き家が古くて状況が悪い」「周辺環境や立地が悪い」などの条件次第では、なかなか買い手が見つからないというデメリットもあります。

そのまま販売する場合にも、築年数や立地等の条件によって、売り出し方は2種類あります。

空き家の築年数目安	売り出し方法
築年数20年以内	中古住宅として売り出し
築年数20年以上	古家付き土地として売り出し

築20年以内で、空き家の劣化状況も悪くないなどの場合であれば「中古住宅」として売りに出すことが可能です。

多少建物にも価値をつけて販売することができるので、土地だけで売るより価格を高く設定できるメリットがあります。

築20年以内でないと、買い手側は住宅ローン減税を受けられないなどのデメリットもあるので、築年数は浅ければ浅いほど売れやすく、販売価格も高くなります。

築20年以上の空き家は、「古家付き土地」として土地をメインに売り出すのが一般的です。

築20年以上でも、劣化の状況や立地条件によっては、リフォームするなどの対策をすることで「中古住宅」として売れる場合もあります。

築20年～30年程度の空き家に関しては、どちらの方法で売るのがいいのか判断が難しいので、早めに不動産会社に相談するのが良いでしょう。

空き家を解体して更地として売却

更地として販売することで、買い手側には「古い家の印象が残らない」「解体費用が掛からない」「土地を購入後すぐに家を建てられる」などのメリットがあり、空き家付きのまま売りに出すより買い手が見つかりやすいという特徴があります。

この方法のデメリットは、空き家の解体費が掛かるという点です。

空き家の大きさや構造によって解体費用は異なりますが、目安となる金額は下記の通りです。

【解体費用の例】

空き家の大きさ	木造の費用例	鉄筋コンクリート造の費用例
30坪	90万～210万円	120万～240万円
50坪	150万～350万円	200万～400万円

また、土地に居住用建物が立っている場合、「住宅用地の特例」が適用され、土地の固定資産税は最大6分の1、都市計画税は最大3分の１に軽減されています。

空き家を解体することで、この適用が解除になるので、固定資産税が最大6倍、都市計画税は最大3倍になり、売却期間が長くなれば負担も大きくなってしまうというデメリットもあります。

とはいえ、デメリットを恐れてそのまま放置することは、さらなる出費につながる危険が高いのでオススメできません。

詳しくは「空き家放置は高リスク！注意点と対策を詳しく解説」をご覧ください。

不動産会社に買取してもらう

こちらの方法は、買い手を探すのではなく、直接不動産会社に売却する方法です。

買い手を見つける必要がないので、価格の折り合いが付けばすぐに不動産会社へ売却でき、お金を得られるということがメリットです。

しかし、条件によっては買取を断られる場合や、売却価格が相場よりも安くなるというデメリットもありますので、何社か探してみるとよいでしょう。

空き家売却の流れは６ステップ

上記の通り、空き家の売却方法を決めた後は、次の5つのステップで売却活動を進めていきます。

①価格査定依頼

②不動産会社の選定・媒介契約

③不動産会社の販売活動

④買主との価格や条件交渉

⑤売買契約の締結

⑥決済・引渡し

それぞれ注意すべきポイントや必要な期間の目安などがありますので、詳しく解説していきます。

①価格査定依頼

まず、空き家がどのくらいの価格で売れそうか、不動産会社の査定を受け、相場を把握しましょう。

査定額は、物件の相場価格に明確な基準がないことや、査定の仕方でも異なるなど、不動産会社によって提示される金額が違う場合がほとんどです。

1社だけでなく複数社に依頼し、査定価格や査定の根拠を比較することが大切です。

また、査定前には空き家の掃除を行ったり、不要なものは処分しておくなど出来るだけきれいな状態にしておきましょう。

家に関わる図面や書類なども忘れずに準備しておいてください。

②不動産会社の選定・媒介契約

仲介を依頼する不動産会社を決める際は、提示された査定価格だけでなく、「こちらの意図を組んでくれるか」「信頼できるか」など不動産会社の対応力などにも注目しましょう。

依頼する不動産会社を決めたら、媒介契約を結びます。

媒介契約の種類は3種類あり、1社のみの不動産会社に売却を依頼する場合は「専属専任媒介契約」または「専任媒介契約」、複数の不動産会社に依頼する場合は「一般媒介契約」となります。

空き家売却のための媒介契約としては「専任媒介契約、または専属専任媒介契約」がおすすめです。

「一般媒介契約」

◎複数の不動産会社から広く広告できる

×不動産会社からすると買主がどの会社で購入するか不確実なため、仲介手数料が得られない可能性があり、販売活動に力を入れにくい

「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」

◎空き家の売却できれば必ず仲介手数料を得ることができるので、積極的に販売活動をしてくれる傾向にある

×複数の不動産会社と契約できない

③不動産会社の販売活動

媒介契約を結んだ後は、売り出し価格を設定し、本格的な売却活動に入ります。

【主な売却活動の例】

・不動産情報サイトへの掲載

・購入希望者への内覧対応

・不動産会社からの報告や提案

購入希望者の内覧対応は、不動産会社に対応を任せるのが一般的です。

内覧は売却につながる可能性が高いものなので、事前に掃除をするなどして印象を良くする準備を整えておきましょう。

内覧があっても決まらなかった場合は、不動産会社に理由を確認し、次の内覧までに出来ることがあれば対策しておきましょう。

④買主との価格や条件交渉

買主候補が購入を希望する場合は、「買付証明書（購入申込書）」が提出されます。

その際に、販売価格よりも低い価格で購入したいという価格交渉や、空き家を解体できないか・引渡し時期を相談できないかなどの条件交渉になることもあります。

その場合、買主候補の反応を教えてもらったり、不動産会社のアドバイスを受けながら、売却するかどうかの判断をしましょう。

買付証明書の提出は、売却を決める重要な機会です。

それを逃すと売却期間が延びてしまったり、なかなか売れずに値下げを余儀なくされたりという可能性もありますので、安易に判断しないことが大切です。

⑤売買契約の締結

売主と買主候補の間で価格や引き渡し時期などの詳細な条件を取り決めし、不動産売買契約を締結します。

契約時には、売却価格の一部を手付金として買主から受け取り、売主は不動産会社に対して仲介手数料の半額を支払うことが多いです。

買主がローンを利用して購入する場合、審査が通らなかったなどの理由で契約が白紙になる可能性がありますので、受け取ったは手付金はまだ使わないように注意してください。

⑥決済・引渡し

売買契約時に決めた日程で「残代金の授受」と「空き家の引渡し」を行います。

具体的には、買主から手付金以外の残代金を受領し、売主から買主へ空き家の所有権移転登記の手続きと鍵の引渡しをし、売却が完了します。

そのため、引渡し日までに空き家にある荷物等を撤去・処分したり、必要な書類を揃えるなどの準備が必要になりますので、あらかじめ不動産会社に確認しておきましょう。

まとめ

この記事では、空き家売却についての方法と流れについて解説しました。

現在増え続けている空き家は社会問題にもなっており、放置しておくと大きな出費につながってしまう可能性が高いです。

売却を決めていなくても、不動産会社は査定や相談を受け付けてくれますので、所有する空き家の現状を把握して早めに今後の計画を立てておきましょう。

弊社「ジモット」でも、空き家売却のご相談を承っておりますのでお気軽にご相談ください。