こんにちは。札幌の不動産会社「ジモット」の髙橋です。

家を購入したあとでも、生活スタイルの変化や転勤などによって、家の住み替えを検討したことがあるという人は多いのではないでしょうか。

住み替えを検討するにあたって、「賃貸とは違って手続きが難しそう」「住宅ローンってどうなるの？」といった不安や疑問も多いはず。

そこで今回は、家の住み替え方法をわかりやすく解説します。
住み替えるタイミングや流れ、かかる費用、利用できる軽減措置も紹介しますので、家の住み替えを検討しているという方はぜひ参考にしてみてくださいね。

家の住み替え方法、タイミングについて解説！

家の住み替えを検討している人が懸念するのは、新しい家に引っ越すまでの仮住まい費用や二重ローンなどの費用面ではないでしょうか。

もしこれらを節約しようとすると、もとの家の売却と新しい家の購入を同時に行う「同時決済」が必要になります。
しかし、家の住み替えで同時に決済を行うのは、実は非常に難しいとされています。

同時決済を優先させてしまったために、もとの家を相場より安く売却してしまったり、新しい家を妥協で選んでしまったりという失敗談も少なくありません。
そのため、家の住み替えで後悔しないためには、資金力や状況によって「売り先行（売却先行）」か「買い先行（購入先行）」のどちらかの方法で、家を売却・購入することが多いです。

「売り先行」は今住んでいる家を売却してから新居を購入するという住み替え方法で、「買い先行」は新居を購入したあとに、もとの家を売却するという方法です。
それぞれメリット・デメリットがありますので、詳しく解説していきましょう。

「売り先行」のメリット・デメリット

もとの家を売却してから新しい家を購入する「売り先行」には、下記のようなメリットがあります。

• 新居の購入に必要な資金を先に用意できる
• ゆっくり売却活動ができるため、希望価格で売りやすい

一方で、次のようなデメリットもあります。

• タイミングよく新居が見つからない限り仮住まいが必要になるため、引っ越しが2回発生する
• 仮住まいに必要な費用が発生する

「買い先行」のメリット・デメリット

では、新居を購入したあとにもとの家を売却する「買い先行」にはどのようなメリットがあるのでしょうか。

買い先行のメリットは、次の2点が挙げられるでしょう。

• 新居をじっくり選ぶことができる
• 仮住まいの用意が不要なため、引っ越しが1回で済む

一方、買い先行には以下のようなデメリットもあります。

• もとの家の住宅ローンが残っている場合は二重で支払う必要がある
• 売却が終わるまではもとの家の管理・維持をしなければいけない
• 新居の購入資金を売却資金で補うことが難しい

売り先行と買い先行、どちらのメリット・デメリットも理解したうえで、どのように住み替えを行うかを検討することをおすすめします。

一般的に多い住み替えのタイミング

家の住み替えを検討する人の多くは、ライフステージの変化が理由です。
出産や子どもの独立による世帯人数の増減や、転勤や定年退職による地域の移動などが理由の多くを占めています。

他にも老後の環境を改善するためや、ご近所トラブルへの対処として住み替えを検討する人もいます。

国土交通省が令和3年3月に発表した「住宅市場動向調査（令和2年度）」によると、家を住み替える人の平均年齢は50代とのこと。

ライフスタイルの変化が理由として多いですが、住宅ローンの審査は定年退職に近づくにつれて厳しくなるともいわれていますので、新たに住宅ローンを検討している場合は注意が必要です。

家の住み替えの流れもチェック！住み替え先で異なる？

住み替えの理由がさまざまである一方、中古住宅（戸建て・マンション）、注文住宅など、住み替え先の住まいの種類もさまざまですよね。

ここでは、買い替え先の住宅の種類による住み替えの流れを解説していきます。
売り先行・買い先行を選択する際の参考にしてくださいね。

「中古住宅」や「建売り戸建て」への住み替えは買い先行になりやすい

すでに建設が終わっている中古住宅や、建設中の建売り戸建てへの住み替えをする場合は、買い先行になることが多いです。

売主とタイミングを調整することで、二重ローンの期間を短くする工夫をしましょう。
場合によっては、売却と購入をほとんど同時に行うことも可能です。

買い先行になりがちな「中古住宅」や「建売り戸建て」への住み替えの流れは、下記のとおりです。

1. 新居となる物件を探す
2. 新居の購入契約を結ぶ
3. 新居のローン手続きを済ませる
4. 新居への入居
5. もとの家を売却する
6. 引き渡しを済ませ、売却代金を受け取る

「注文住宅」への住み替えは売り先行になりやすい

注文住宅へ住み替える場合、購入してから新築工事を開始するケースが多く、出来上がるのが数カ月先になります。
そのため、売り先行となる可能性が高いです。

仮住まいの費用をできるだけ少なくするためには、売却のタイミングを図る工夫が必要です。

売り先行になりがちな「注文住宅」などへの住み替えの流れは、下記のとおりです。
買い先行とは流れが異なりますので、注意するようにしましょう。

1. もとの家を売却し、仮住まいに引っ越す
2. 引き渡しを済ませ、売却代金を受け取る
3. 新居となる物件を探す
4. 新居の購入契約を結ぶ
5. 新居のローン手続きを済ませる
6. 新居への入居

家の住み替えでかかる費用、利用できる軽減措置も知っておこう

家の売買は多くの資金を必要とするため、きちんと資金計画を立てることが大切です。
ここでは、家の住み替えでかかる費用と、家の住み替えで利用できる軽減措置について紹介します。

住み替えで物件以外にかかる費用について

家の住み替えを行う場合は、売却時・購入時にそれぞれ物件費用以外にも発生する費用があります。

かかる諸経費は、売却時には売却価格の5〜7%程度、購入時には購入額の5〜8%程度が一般的といわれています。
それぞれ内訳を詳しく見ていきましょう。

売却にかかる費用の内訳

【仲介の不動産業者への仲介手数料】
（売却額×3％）＋ 6万円＋ 消費税
※取引額が400万円を超える場合

【印紙税】
1,000円～6万円
※売却金額により異なる
※売却価格が100万円〜5億円の場合

【抵当権の抹消にかかる費用】
不動産の個数1個につき、登録免許税1,000円
司法書士へ依頼した場合は、さらに約5,000円～2万円

【ローン一括返済の手数料】
1万円～3万円

【譲渡所得税／住民税／復興特別所得税】
売却した年の1月1日時点での保有期間によって異なります。

• 保有期間が5年以下：譲渡所得の39.63%
• 保有期間が5年以上：譲渡所得の20.315%
• 保有期間が10年以上でマイホームの軽減税率が適用される場合：譲渡所得のうち6,000万円以下について14.21％、6,000万円を超える部分について20.315％

購入にかかる費用の内訳

【仲介の不動産業者への仲介手数料（中古物件購入時のみ）】
（売却額×3％）＋ 6万円＋ 消費税
※取引額が400万円を超える場合

【印紙税】
1,000円～6万円
※売却金額により異なる
※売却価格が100万円〜5億円の場合

【固定資産税・不動産取得税・登録免許税】
※所得や資産額によって異なる

【住宅ローンに関連する費用】
融資事務手数料：3万円〜5万円程度
もしくは融資金額の約1％〜2%

【保険料】
火災保険・地震保険・団体信用保険など
※任意加入した場合のみ
※費用は保険会社によって異なる

住み替え時に利用できる軽減措置

住み替えをした際に損をしないためにも、利用できる軽減措置を確認しておきましょう。

売却時に利益が出た場合には「3,000万円特別控除」

もとの家を売却して利益が出た場合は、「3,000万円特別控除」を受けられる可能性があります。
これは売却時に通常かかる「譲渡所得税」が非課税となる控除で、下記の条件を満たす場合に受けることが可能です。

【3,000万円特別控除の条件】

• 売主と買主が他人であること
• 住まなくなって3年以内の売却であること
• その土地を活用した利益が出ていないこと など

3,000万円特別控除を受けるには確定申告が必要です。
また、この控除を適用した場合は、控除を受けたあと3年間は重複した適用はできないので注意が必要です。

詳しくは、国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」をご確認ください。

売却価格よりも購入価格のほうが高い場合は「買い替え特例」

買換え特例は、譲渡所得税の繰り延べが可能になる特例です。

もとの家の売却価格よりも新居の購入価格のほうが高く、下記の条件を満たしていれば「買い替え特例」の対象となります。

【買い替え特例の条件】

売却物件において、下記の条件を満たす必要があります。

• 売却した年の1月1日までの所有期間が10年以上
• 売却価格が1億円以下
• 居住期間が10年以上　など

購入物件においては、下記が条件となります。

• 床面積が50㎡以上、敷地面積が500㎡以下
• 築25年以内　など

詳細は、国税庁「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」もご覧ください。

売却時に損が出たら「損益通算」

もとの家を売却した際に売却損が出た場合にも、「損益通算（​​マイホームの譲渡損失の損益通算及び繰り越し控除の特例）」と呼ばれる措置を受けることが可能です。

これは譲渡による損失をその年の所得から相殺することができる特例で、売却した翌年から3年間は繰り越して控除することができます。

こちらの特例も3,000万円特別控除と同じく確定申告が必要になるので注意しましょう。

制度の詳細は、国税庁「No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)」をご確認ください。

家の住宅ローン残債があっても住み替えする方法は？

本来、家の売却は住宅ローンを完済させて抵当権を抹消させることが条件ですが、住宅ローンが残っていても家を住み替えることは可能です。

下記の方法で住み替えが可能なので、住宅ローンが残っているけど住み替えをしたいという場合には参考にしてみてください。

• 住み替えローン（ローンの残り分を新しいローンと合わせて借りられるローン）を利用する
• つなぎ融資（購入と売却の間の期間のみ借りることができる融資）を利用する
• ダブルローンを組む
• 住み替え先が賃貸・実家などの場合は家を貸してその資金をローンの返済に充てる
• 任意売却（債権者の合意を得て家を売却）してローンを返済する

ただし、住み替えローンを利用する場合は住み替えを同時進行で進めなくてはならなかったり、任意売却ではブラックリストに載ってしまうなどのデメリットもあります。
不動産会社にも相談しながら、メリット・デメリットを踏まえたうえで決断するようにしてくださいね。

家の住み替えは方法を理解したうえで計画的に行おう

ライフステージや家族構成の変化などで検討する家の住み替え。

家を住み替える方法は、今住んでいる家を売却してから新居を購入する「売り先行」と、新居を購入したあとでもとの家を売却する「買い先行」のどちらかで進めるのが一般的です。

両方にメリット・デメリットが存在するため、それらを理解したうえで、資金力や状況によってどちらの方法を選択するかを決めましょう。

また、家の住み替えには物件にかかる費用以外にもさまざまな費用が発生します。
決して安くはない金額ですので、しっかりと下調べ・資金計画を立てたうえで進めるようにしましょう。

家の住み替え時に利用できる軽減措置もあるので、条件に当てはまる場合は、ぜひ有効活用することをおすすめします。

家の住み替えや不動産売買に不安があるという場合は、専門知識を持つプロに相談するのも1つの方法です。

ジモットでは、札幌や札幌近郊の不動産買取・仲介を行っています。
不動産の売却を検討している方は、ぜひ一度お問い合わせください。