こんにちは。札幌の不動産会社 ジモット の髙橋です。 

家賃収入を得ている間はメリットの多い投資用アパートやマンションのサブリース契約。 

そんなサブリース契約をしている物件を売却する際は、自分が所有しているだけの物件を売却する時とは方法が異なります。 

解約できない？売れない？などの不安を耳にしがちなサブリース物件。 

売却の流れについて解説します。 

サブリースとは 

サブリースとは、アパート・マンション経営を行うオーナーからサブリース会社が賃貸物件を一括で借り上げて、入居者へ貸し出す（転貸する）仕組みのことです。 

入居者の有無や増減にかかわらず、オーナーにはサブリース会社から定額の家賃が支払われるため、空室のリスクを回避して安定した経営を行うことができます。 

相場満室家賃の８０％程度が保証院額として支払われますが、アパートやマンションの投資をする上では空室リスクが１番不安定な部分でもあるので、その点でサブリースは大きなメリットがあります。 

また、入居者募集や賃貸契約の締結、家賃の集金、修理や退去時の対応などの管理業務についてもサブリース会社が代行して管理してくれるので、負担が大幅に軽減できて投資者にとっては使い勝手が良いものです。 

サブリースの契約方法 

通常はアパートやマンションの所有者が入居者と契約を結びますが、サブリースの場合は、入居者と契約を結ぶのはサブリース会社になります。 

つまりオーナーが契約をするのは入居者ではなくサブリース会社となるため、売却をする際はサブリース会社との契約内容について確認する必要があります。 

なぜ解約ができない？ 

サブリース契約では、一般的にローンの返済年数に近い長期間の契約が多く、中には３０年というものもあります。 

しかし長期間所有するとなれば、相続による売却や、家賃が下がってしまったため売却したい等で状況が変わり整理が必要になるケースもあります。 

この時に、サブリース契約は契約内容によってオーナー側からの解約ができない場合があります。 

それは、前提として、日本では借地借家法により借りる側が守られる立場にあり、立場的弱者である借主が不利益を被らないように、借主に有利な定めがされています。 

サブリース契約だと、あくまでオーナーとサブリース会社の契約となるため、借主はサブリース会社となり、基本的にはサブリース会社を保護する権利となりますので、オーナーからの途中解約は認められにくいという事になっています。 

契約には「正当な事由があれば解約できる」と記載していることもありますが、例えばこの正当な事由というのは、建物が老朽化等により入居を続けるのが危険だから、等の理由にあたり、オーナーチェンジは正当な解約自由として認められない事がほとんどです。 

また、途中解約できる場合にも、違約金の支払いが必要な場合がありますので、契約書類の内容をしっかり確認しておきましょう。 

解約できる場合 

サブリース会社と合意の元契約を解除できる場合は、売却前に解約しておくことをおすすめします。 

基本的にはサブリースを解約してある方が、購入希望者が多くなります。 

売却の前に不動産会社に査定を依頼する際に、賃料も一緒に査定をしてください。 

一般的に解約ができる場合の方が賃料査定額が高くなりますので、高く売れる可能性が上がります。 

解約ができるか分からない状況でも、まずは不動産会社にアドバイスを受けながらサブリース会社に解約の交渉をしてみましょう。 

解約の時期や、立ち退き料について、入居者との契約内容などについて交渉していう上で合意ができれば、解約することが可能です。 

入居者との賃貸契約は、家賃などを現在と同じ条件で引き継ぐことになります。 

解約できない場合 

サブリース契約を解除できない場合は、サブリース契約を引き継いで売却をすることになります。 

また、引継ぎの際に家賃を同じ設定で良いのかをサブリース会社に確認しましょう。 

ここで家賃が再査定されて値下がりすることもあります。 

これは、オーナーチェンジにより家賃相場に合わせて再査定しなければサブリース契約を引き継げないと主張されてしまう場合に、借地借家法により拒否することができません。 

家賃が再査定されて下がると、当然利回りも下がってしまいますので、売却査定額も下がることになってしまいます。注意して確認しましょう。 

投資用アパートは、一般的な入居用の不動産と異なり「収益還元法」で査定されます。 

これは、その不動産が将来生み出すであろう収益を考えて査定する計算法です。 

多くの場合、サブリースアパートの家賃は相場よりも安く設定されています。 

また、毎月賃料の２０％程度がサブリース業者に支払われます。 

よって、サブリースのアパートやマンションの収益性は低いとみなされ、オーナーチェンジ物件として売りにくい状況となります。 

立ち退き交渉で解約 

基本的にサブリース契約は解除できる可能性があります。 

サブリース契約で、解約に関する項目が契約書に記載されていれば、解約は可能です。 

ただし、多くの契約書類には、解約については数カ月前の告知と違約金を支払う旨が記載されています。 

解約の告知は6カ月～1年、違約金は、賃料の3カ月～6カ月を設定しているのが多いです。 

しかし、一部のサブリース会社では、多額の違約金を支払わなければ解約できない等、サブリス会社に有利な設定をしているケースもあるので、まずは契約書の内容を正確に把握しておくことが重要です。 

また、サブリース会社が借地借家法の主張により解約を拒否する場合、立ち退き交渉をしていくことで解約できる可能性があります。 

交渉についてはプロに依頼して相談するのが良いでしょう。 

売却にかかる期間 

サブリース物件の売却は主に解約交渉や契約内容の引継ぎなど時間がかかります。 

通常の不動産売却よりも早めに、余裕をもって進めることがポイントです。 

もしサブリース契約を引き継いだまま売却をする場合は、オーナーチェンジ物件としては投資家に毛嫌いされがちなため、売却できない可能性もあります。 

サブリース契約が解約できた場合でも、実際に契約が解除されるのは、契約解除通知書を提出してから3カ月〜6カ月後な上に、 アパートも今日売って明日売れるという訳にはいかず、売却が完了するまでに一定の期間を要します。 

この解約から売却完了までの間に、入居者のトラブル対応等アパートの管理業務も行っていかなければなりません。 

新しい管理会社を探して業者委託にするのか、自分で大家として管理していくのか、選ぶことになります。 

まずはしっかり査定をしよう 

サブリースを解約できる場合とできない場合とで、査定金額が大きく変動します。 

適正価格でアパート・マンションを売却したい場合にはサブリースの解約が大きなポイントとなります。 

収益物件の売買が得意な不動産会社とそうでない会社とで分かれる上に、サブリース物件となると売却にかかる時間も難易度もさらに上がります。査定の依頼はサブリースのアパート売却を得意とする不動産会社を見つけて依頼することがかなり重要だといえます。 

ジモットは、札幌で立ち退き交渉を得意としております。

サブリース物件の売却でお困りの方も、お気軽にご相談ください。 

また、札幌や札幌近郊のアパート、マンションの無料査定を行っています。 

売却を検討している方は、是非お気軽に査定をご依頼ください。