こんにちは。札幌の不動産会社「ジモット」の髙橋です。 

今回は、マイホームの住宅ローンが残っているけれど、家を売りたい時の選択肢についてです。 

住宅ローンの残っている状態では抵当権という金融機関の権利設定されているため、そのままでは家を売却することはできません。 

自己資金かまたは家を売却して住宅ローンを完済する上で、売却にかけることになります。 

また、住宅ローンの延滞などで支払いが困難になり売却にかける事になるケースでは、任意売却という方法で家を売却することになります。 

住宅ローンを完済しよう 

住宅ローンの残債を完済できる程のまとまった現金があれば、ローンを一括完済した上で家の名義を単独に変更するのが良いでしょう。 

ただし多くのケースでは、多額のローンを一括返済できるほどの現金を用意するのはかなり難しいです。 

手元にそれほどの現金がない場合は、まずは家を売却してその売却で出た利益を充ててローンを完済するという方法があります。 

住宅ローンの支払いが残る持ち家を売却することのメリット 

・ローンを完済できる 

・火災保険料など残っている年数分の費用が戻ってくる 

・固定資産税を払わなくなる 

・不在時の住宅の管理が不要になる 

住宅ローンの支払いが残る持ち家を売却することのデメリット 

・売却にあたり仲介手数料がかかる 

日本の住宅は買ったその日から査定価値が下がり始めるので、築年数が経つほど売却価格が下がっていくのが一般的です。 

ローンの残り金額と、立地条件や売りに出す時のエリアの販売状況などにより、売却益が出るラッキーな場合もあります。 

逆に、売却額がローンの完済額に足りない場合は自己資金が必要になることもありますので、不動産業者に無料査定を依頼してみるのがよいでしょう。 

抵当権の注意点 

住宅ローンが残っている場合、家にローンの担保として抵当権が設定されています。 

そのため、金融機関の許可なく名義を変更することができません。 

抵当権は、とてもトラブルになりやすいです。 

住宅ローンの残った状態でローンの名義人が家を出て行ったとしても、その債務者が名義変更をしない限り例え住んでいなくてもローンの返済義務はなくなりません。 

もし支払いが滞って金融機関に抵当権を行使されたら、財産分与された物件であったとしても、家を競売にかけられて出ていかなくてはならなくなる可能性があります。 

そのため、住宅ローンの債務者でない人が家を譲り受ける時には、ローンの残金を完済するか、家を譲り受けた人へ債務者を変更する事が良いのですが、そういはいっても、ローンを完済する現金がある事は少ないですし、財産分与を受けた側に債務者を変更する事を嫌がられるケースもありますので、売却で現金化した上で分配するのが簡単でしょう。 

売却しても住宅ローンを完済できない場合 

家を売却する相場金額よりも住宅ローンの残債の方が多く、住宅を売っても完済ができない場合もあります。 

例えば、売却した利益が2500万円だとして、住宅ローンの残りが3000万円だとすると、差額の500万円を用意する必要があります。 

まずは家の査定を行い、売却の予測費用について資金計画をたてておくことがとても重要です。 

任意売却とは 

任意売却とは、住宅ローンを延滞している場合に貸している金融機関の了承を得ることで、家を売却しても住宅ローンの残債が残ってしまうケースでも売却できる方法です。 

通常このようにローンが残りかつ自己資金を足しても完済できない場合は売却ができませんが、この任意売却という方法であれば、金融機関と売却活動を進めることでそれが可能となります。 

ちなみに不動産業界ではよく「任売＝にんばい」と略して呼びます。 

住宅ローンを滞納すると、連帯保証人や連帯債務者にも返済の請求がされます。 

住宅ローンの名義が上記のように共有の場合は、離婚後であったとしても連絡を取り同意を得なければ任意売却をすることができません。 

任意売却または競売をして家を売却すると、そのまま住宅ローンの返済が終わったとしても家に住み続けることはできませんので、もしどちらかが住宅に住み続けている場合は話し合いが必要となります。 

任意売却のメリット 

滞納などにより強制的に競売にかけられて売却される家は、市場価格の６～７割の値段で販売されることになります。 

対して任意売却を行う場合は、市場価格に近い金額で取引されることが多いので、まず売却金額の差がメリットとしてあげられます。 

競売だと裁判所主導になり自宅へ執行官が来る等がありますが、任意売却では通常通り不動産仲介会社に依頼をして売却を行うため、一般的な売却と同じような流れで進めることになります。 

また、競売になると競売物件として公に公表されるため、任意売却のほうがプライバシーの点でも有利と言えます。 

連帯債務者や連帯保証人といった、共同の債務者を外すこともできます。 

これはどちらかが残ったローンの延滞をするなどのトラブルのもとを減らすことになるため、離婚をする場合には大きなメリットとなります。 

任意売却のデメリット 

任意売却をかけても期間内に売れなかった場合、競売にかけられることになります。 

金融機関は任意売却と同時に競売の手続きを進めていきます。 

競売の開札日前日までに任意売却が完了していないと、競売を取り下げることができません。 

さらに、この値段なら買いたいという購入希望者があらわれたとしても、任意売却の購入価格は金融機関から承認を得た金額でなければ売却することができないため、値下げ交渉を独自で行うことができません。 

つまり人気のエリアでない場合は売れ残ってしまい、競売にかけられてしまうケースもあります。 

ちなみに任意売却にしたからといって、完済しきれないローンの残債がなくなるわけではありません。 

残った差額は今後も引き続き支払う義務があります。分割払いも可能です。 

競売となると分割払いができないため、自己破産する等の方法をとることになります。 

また、任意売却は住宅ローンを延滞している人でなければ選ぶことができません。 

つまり信用情報に傷がついて、ブラックリストに載ってしまうため、最短で５年は今後ローンを組むことができなくなります。 

現在使用しているクレジットカードも利用することができなくなる等、生活をする上での金融的なデメリットも大きいです。 

住宅ローンを完済できるか計画をたてよう 

住み替えや転勤、離婚、様々な理由により、住宅ローンが残る状態で家の売却をすることになるタイミングがあります。 

基本的にローンは完済しなければなりませんが、売却することで残債をなくすことができるのか、資金計画が重要になってきます。 

いくらで家を売却できるのかは、不動産仲介会社に査定を依頼した上で、なるべく正確な計画をたてるようにしましょう。 

まずは査定を行い売却予想額を確認することが第一歩です。 

また、既に住宅ローンを滞納して任意売却を実行せざるを得ない状況でも、不安点をしっかり解消して進められるよう、売却について不動産会社に相談してください。 

督促状が届いたらすぐに、任意売却を得意とする不動産会社に相談しましょう。 

ジモットでは、札幌や札幌近郊の土地、住宅、アパート、マンション等の無料売却相談を行っています。   

売却中だけどうまくいっていない方や、売却を検討している方は、是非お気軽にご相談ください。